サラ管ブログのはじめに　

他人任せで本当に良いのですか？あなたの約8割もの財産を‼

仮にマンションの購入金額が3000万円だとします。

その内あなたが直接享受できる利益はせいぜい約2割の600万円分しかありません。

実際、あなたの部屋を見渡してください。

3000万円分の価値を実感できますか？

あなたの目で見えるものが約2割の価値という事です。（キッチン・ユニットバス・洗面・扉等の造作・フローリング・クロス等・・・ちなみに玄関ドアや窓・サッシュは含まれません）

土地や建物の共用部分等に残りの8割の財産が「マンション管理組合」により管理運営がされています。

これを機会に関心を持ってみませんか？

マンション管理組合に。

こんにちは！サラリーマン・マンション管理士ブログの「サラ管」です。

先ずは簡単な自己紹介です。

私はサラリーマンの傍らで「マンション管理士」としてのスキルアップを日々心掛けてるアラフィフおやじの「サラ管」です。

好きな言葉は「継続は力なり」。サラ管ブログを通じて、皆様の人生において私の人生経験が少しでも役立てればと思い、記事を書き記したいと思います。

それでは本題に入っていきたいと思います。

 

マンション内のトラブルはどうすれば良いのか？具体的な相談先を解説します！！

投稿日2021.3.3

更新日2022.1.29

トラブルの原因を見極める必要があります。原因によって、

・組合員個人が対応する

・管理組合として対応する

と、対応が分かれますので、以下どのようにしたら良いのかを具体的に解説します！

 

 

マンション内のトラブルに関して、理事長さんや管理員さんに当たり前のように対応をお願いするものだと考えている方も多いと思います。

しかし、理事長さんは「管理規約」に定められた理事長業務を行い、管理員（管理会社）さんは「管理委託契約書」に基づき業務を行います。

彼らの業務を少しでも軽減してあげられるように、住民の方が積極的に「管理規約」等で理事長業務を、「管理委託契約書」等で管理会社の業務を確認し勉強してみることをお勧めします。

 

マンション内でトラブルが発生した場合

以下、とるべき行動として、

等が考えられます。

 

相談先は？トラブルの内容により異なります

・「個人で対応」と考えられるトラブル⇒弁護士やマンション管理士等の専門家に相談します

・「管理組合で対応」のトラブル⇒理事長さんや管理員さんに相談します

 

「個人で対応」それとも「管理組合で対応」？そのトラブルはどちらに該当するのか

ポイントは「共同の利益に反する行為（共同利益背反行為）」に該当するのか否か？を考えます。

区分所有法６条１項

区分所有者は、建物の保存に有害な行為その他建物の管理又は使用に関し区分所有者の共同の利益に反する行為をしてはならない。

 

「共同利益背反行為」のイメージとして、「個人の不利益では無くマンション全体の不利益に該当するか否か」を考えれば良いでしょう。

 

また、「共同利益背反行為」に該当するか否かは裁判により判断されます。過去の判例で似通った事例がある場合がありますので調べてみると良いでしょう。

 

①上階の足音（階下の住民のみ被害）

②上階バルコニーでの布団たたきによって埃やチリで洗濯物が汚れる（管理規約にバルコニーでの布団干しの可否が特に定められていないケース）

③バルコニーからのタバコの煙（規約でバルコニー（共用部分）での喫煙が特に定められていないケース）

等々

 

①上階のピアノの練習の音（複数戸に被害が及ぶケース）

②上階のバルコニーでの布団たたきで埃やチリで洗濯物が汚れる（管理規約にバルコニーでの布団干しが禁止されているケース）

③バルコニーからのタバコの煙（規約で共用部分での喫煙が禁止されているケース）

④バルコニーに物置があり避難経路が確保できない

⑤バルコニーでハトの餌付け

⑥１階の専用庭を駐車場代わりにしている

⑦１階の専用庭でノラ猫に餌付け

等々

 

１．どこで発生したか？（発生場所がポイントの１つです！）

・専有部分（マンションの室内）内で発生

「共同利益背反行為」に該当しない場合は「個人で対応」が考えられます。

ただし、ピアノの音のように上下左右の住民に不利益がある場合は当然「共同利益背反行為」に該当すると考えられます。

・共用部分（専有部分以外の建物の部分で、例えばバルコニーや廊下など）で発生

「共同利益背反行為」に該当すると考えられます。

２．規約事項なのか？

区分所有法では、「管理組合は規約を定めることが出来る」と定められています。

ほとんどのマンションには規約が定められており、それぞれのマンションごとに「管理規約」があります（多くは国土交通省が定めた「標準管理規約」を基に作成されています）。

今あなたが住んでいるマンションでは、そのトラブルに関して、

「規約」でどのように定められているのか？

共同利益背反行為に該当するのかどうなのか？

規約で確認する必要があります。

４つの対処法

２．は本来、専門家等に直接相談すべきですが、「敷居が高い」と思う方も多いでしょう。

ですので、「自分で対応すべきトラブルなのは承知してますが・・・・」と前置きしたうえで、

「個人で対応」のトラブルに該当しても近所付き合いなど今後の対応を考えた場合、管理組合（理事長などの役員）に相談してみると良いと思います。

或いは身近な管理員さんに相談してみるのが良いでしょう。トラブル内容により対処方法のアドバイスが得られる場合もあります。

最寄りのマンション管理士会に相談してみる（無料相談会を実施している管理士会もあります）。

一級建築士や弁護士の資格も持つマンション管理士が在籍している管理士会もありますので、豊富な経験をもとに適切な意見が得られることもあります。

弁護士、建築士、マンション管理士等に直接相談してみる。今では無料相談を行っている弁護士事務所も多いです。

また、行政の専門家無料相談を利用してみるのも良いでしょう。

対処法として最終的には「裁判」となるわけですが、それは避けた方が良いです。かなり後味が悪いとの事です。

個人としても管理組合としても裁判沙汰を避けるため、上記のあらゆる手段でもって当事者間の「話し合い」での解決を目指してください。

まとめ

・マンションでトラブルが発生した際の相談先はトラブルの内容により異なります。

・トラブルを「個人で対応」するのか「管理組合で対応」するのか判断します。

・「個人で対応」すべきトラブルの場合は、マンション管理士や弁護士などの専門家に相談してみましょう。無料相談会もありますの気軽に利用できます。

・「管理組合で対応」すべきトラブルは、先ずは理事長や管理員さんに事情を話して理事会に諮ってもらいましょう。