こんにちは！サラリーマン・マンション管理士ブログの「サラ管」です。

先ずは簡単な自己紹介です。

私はサラリーマンの傍らで「マンション管理士」としてのスキルアップを日々心掛けてるアラフィフおやじの「サラ管」です。

好きな言葉は「継続は力なり」。サラ管ブログを通じて、皆様の人生において私の人生経験が少しでも役立てればと思い、記事を書き記したいと思います。

それでは本題に入っていきたいと思います。

 

【実録解説‼】大規模修繕工事を進める上で最も重要なポイント＜劣化診断編＞

最終更新日　令和５年８月２日

 

 

 

どうやらそのマンションでは、定例総会の事業計画において、事前に大規模修繕工事の承認を得たものの、その後の「設計会社」や「工事施工会社」の選定作業を、組合員や理事メンバーの無関心を良いことに理事長が半ば強引に行ったようです。

 

このようなケースは「責任施行方式（設計施工を同一の会社が請け負う）」では「珍しくない」のではないでしょうか。

 

 

一般的に大規模修繕工事の工程は大きく、

４．施工会社選定（6カ月程度）

５．工事監理（工事開始～引き渡し：8カ月程度）

と進みます。

これら各工程において、それぞれ重要なポイントがあります。

ポイントを押さえないと、大規模修繕工事の適正性・透明性が確保できなくなることも考えられますので、管理組合の役員の方はご注意を！！

 

そこで、今回は「劣化診断」において注意すべきはどこなのか？

 

結論から申しますと、

 

 

管理組合（理事会）は、この「劣化診断」以降の工程では「設計コンサル」と言う強力なサポーターがつくので「設計・監理」と言う面では安心できます。

しかし、大規模修繕工事中の組合員の合意形成など「管理・運営」に関しては、管理組合（理事会）の判断が依然として求められます。

従いまして、

大規模修繕工事を控えた管理組合において、理事会はどのように大規模修繕工事を進めるべきなのか？

ある管理組合で実際に行われた大規模修繕工事の流れで、「合意形成」を重視したスケジューリングを、

 

【組合員アンケート調査】～【住民説明会（劣化診断及びアンケート集計報告）】

 

と順に解説したいと思います。

 

劣化診断　第1回打ち合わせ

〇月〇日修繕委員会（出席者：修繕委員・設計コンサル数名）

・劣化診断調査内容の説明

「建物劣化診断報告書」及び「建物状況図」「写真帳」「機械式試験結果」「アンケート」が添付される事を確認する。

・劣化診断スケジュールの確認

第2回目以降の打ち合わせ（理事会・修繕委員会・住民説明会等）をどのように行うのかを確認。

・共用部分及びバルコニー等の専用使用権が設定された共用部分の調査日程確認

・調査期間の目安は規模による（260戸で約3日間、調査チームを4組編成）

 

劣化診断　第２回打ち合わせ

〇月〇日修繕委員会（修繕委員・設計コンサル）

・アンケート結果報告

・共用部分及びバルコニー等の専用使用権が設定された共用部分の調査報告

・理事会への答申案（劣化診断報告書）の完成

 

劣化診断　第３回打ち合わせ

〇月〇日理事会（理事会役員・修繕委員・設計コンサル）

・修繕委員会より答申案（劣化診断報告書）の説明

・大規模修繕工事を行うかどうかの判断を審議

・大規模修繕工事の実施を確認

 

劣化診断　第４回打ち合わせ

〇月〇日修繕委員会（修繕委員・設計コンサル）

・修繕設計内容とスケジュールの確認

・組合員向け説明会の日程等の検討

 

住民説明会

〇月〇日（理事会役員・修繕委員・設計コンサル）

 

劣化診断　第５回打ち合わせ

〇月〇日理事会（理事会役員・修繕委員・設計コンサル）

・修繕設計、施工会社選定の手順を確認

・修繕委員会に対し「修繕設計（案）」の作業開始を指示

 

 

「修繕設計」へ

 

 

 

 

まとめ

・管理組合（理事会）は、「劣化診断」以降の工程では「設計コンサル」と言う強力なサポーターがつくので「設計・監理」と言う面では安心できます。

・しかし、大規模修繕工事中の組合員の合意形成など「管理・運営」に関しては、管理組合（理事会）判断が求められます。

・大規模修繕工事を控えた管理組合において、理事会はどのように大規模修繕工事を進めるべきなのか？「合意形成」を重視した「劣化診断」の綿密なスケジューリングが必要です。