サラ管ブログのはじめに
他人任せで本当に良いのですか？あなたの約8割もの財産を‼
仮にマンションの購入金額が3000万円だとします。
その内あなたが直接享受できる利益はせいぜい約2割の600万円分しかありません。
実際、あなたの部屋を見渡してください。
3000万円分の価値を実感できますか？
あなたの目で見えるものが約2割の価値という事です。（キッチン・ユニットバス・洗面・扉等の造作・フローリング・クロス等・・・ちなみに玄関ドアや窓・サッシュは含まれません）
土地や建物の共用部分等に残りの8割の財産が「マンション管理組合」により管理運営がされています。
これを機会に関心を持ってみませんか？
マンション管理組合に。
こんにちは！サラリーマン・マンション管理士ブログの「サラ管」です。
先ずは簡単な自己紹介です。
私はサラリーマンの傍らで「マンション管理士」としてのスキルアップを日々心掛けてるアラフィフおやじの「サラ管」です。
好きな言葉は「継続は力なり」。サラ管ブログを通じて、皆様の人生において私の人生経験が少しでも役立てればと思い、記事を書き記したいと思います。
それでは本題に入っていきたいと思います。
【実録解説】大規模修繕工事を進める上で最も重要なポイント（修繕設計編）
最終更新日 令和５年８月２日
一般的に大規模修繕工事の工程は大きく、
１．設計コンサル（専門家）の選定（所要期間６カ月程度）
２．建物調査・診断（劣化診断）（3カ月程度）
３．修繕設計（3カ月程度）
４．施工会社選定（6カ月程度）
５．工事監理（工事開始～引き渡し：8カ月程度）
６．工事完了・引き渡し
と進みます。
これら各工程において、それぞれ重要なポイントがあります。
ポイントを押さえないと、大規模修繕工事の適正性・透明性が確保できなくなることも考えられますので、管理組合の役員の方はご注意を！！
今回は「修繕設計」において注意すべきはどこなのか？
結論から、管理組合の注意すべき重要ポイントとは・・・・
修繕設計の要所において必ず「組合員」への合意形成を図る事
これだけです。（他の専門的事項は、設計コンサルタントにサポートを仰げばよいです。）
修繕設計では主に理事会、修繕委員会、設計コンサルタントやマンション管理士等の専門家で進められます。
従いまして一般の組合員に対する説明責任は、理事長を中心とする理事会において時機を見て行う必要があります。
以下、修繕設計における「管理組合としての対応」を解説します！
（修繕設計の詳細は専門家に任せる事になるので割愛します）
POINT！合意形成の為の総会・理事会・修繕委員会・住民説明会
基本的に大規模修繕工事の打ち合わせスケジュールは設計コンサルが組みますが、管理組合としては組合員である区分所有者に十分な説明責任があり、理解を得ることが重要です。
その為、設計コンサルのスケジュールが必ずしも十分だとは限らないので（設計コンサルはマンションの管理・運営の専門家ではないので・・・）、以下のスケジュールを参考に検討してもらうと良いのではと考えます。
０．劣化診断より、設計コンサルから修繕設計（案）が提示されます。
↓
＜修繕委員会＞
１．〇月〇日 修繕設計（案）を検討
↓
・検討結果を反映した修繕設計（案）を設計コンサルが再度作成
↓
２．〇月〇日 修繕設計（案）の確定・大規模修繕工事の工事発注候補の条件の決定
↓
・検討結果を反映した修繕設計（案）と工事発注候補の条件を設計コンサルが作成
・修繕委員長が理事会へ上程
↓
＜理事会＞
３．〇月〇日 理事会において承認・臨時総会開催の「議案書」決定
↓
POINT！
４．〇月〇日 臨時総会議案書配布
↓
POINT！＜住民説明会＞
５．〇月〇日 臨時総会の住民説明会（臨時総会1週間前）
↓
POINT！＜臨時総会＞
６．〇月〇日 臨時総会開催
住民説明会（合意形成）の必要性と臨時総会の議案
・合意形成のための「住民説明会」と「臨時総会」を開催する事が重要です！
なぜ住民説明会を行うのか？
住民説明会なんか省いて「臨時総会」を行えばよいのでは？
それでは管理組合の説明責任を果たしたと言えません！
開催理由として、
・臨時総会の当日参加できない
・総会前に不明な点を確認したい
・総会を円滑に進行させるため（総会までに議論を尽くすことが重要です）
など、予め組合員の疑問点等を解消する場として必要だと考えられます。
もし開催できない理由（コロナ禍等）があるのであれば、代替策として議案書に質問票を添付する方法もあります。
その際、総会にて質問票に回答するなどの対応が必要なので、総会が議論の場になる可能性が考えられるので、長時間にわたる事も想定すべきです。
臨時総会の議案
１．修繕設計案
見積設計仕様書
２．工事発注先の候補選定基準
応募資格：会社規模・工事実績・現場代理人経験・収支状況・保証等
３．工事発注先の候補選定手順
公募方法：館内掲示・専門誌掲載等
選考方法（例）：1次書類選考（応募資格により）⇒2次書類選考（見積内容より）⇒3次プレ
ゼン選考⇒内定）
４．予算
○○○○万円
理事の皆さんが注意すべき重要なPOINT！とは？
・修繕委員会はあくまでも理事会の諮問機関です。修繕設計にかかわる議案を確定するのは修繕委員会や設計コンサルタントではなく、「理事会」である事を理事の皆さんはお忘れないように。
以下、注意すべきポイントを記します。
設計コンサルが提示する修繕設計（案）に反映されるポイントです。参考にして下さい。
１．予算との関係を考慮し、グレードや性能等を検討する。
２．予算との関係を考慮し、優先順位を定める（足場が必要な工事項目（大規模修繕工事費の3割から4割を占めます）を優先する等。）
３．作業環境面の配慮（コロナ対策、防犯対策等）。
４．住民の生活環境対策（洗濯の時間、エアコンの使用時間等）
５．工事保証の内容・期間
６．長期修繕計画作成の有無（管理会社の計画がある場合とない場合等）
まとめ
・理事会として行うべきは修繕設計の要所において「組合員」への合意形成を図る事です。具体的には修繕設計（案）が確定した時点で、住民説明会で理解を得て臨時総会の開催で承認を得ることが重要です。
・他の専門的事項は設計コンサルタントにサポートを仰げば良いです。素人の深入りは禁物です。なぜなら設計コンサルは管理組合の立場（管理組合の利益を優先する事）でサポートを行うからです。
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