こんにちは！サラリーマン・マンション管理士ブログの「サラ管」です。

先ずは簡単な自己紹介です。

私はサラリーマンの傍らで「マンション管理士」としてのスキルアップを日々心掛けてるアラフィフおやじの「サラ管」です。

好きな言葉は「継続は力なり」。サラ管ブログを通じて、皆様の人生において私の人生経験が少しでも役立てればと思い、記事を書き記したいと思います。

 

それでは本題に入っていきたいと思います。

【ここがポイント！】管理組合役員に就任する人が知っておきたいポイントとは？

投稿日2021.3.21

更新日2022.1.31

 

新任役員さんの多くは、マンションの管理組合の役員（理事）は「何をするの？」とか、「どういう姿勢（心構え）が必要なの？」など、不安な気持ちを持たれている方も多いのではないでしょうか？

 

そんな皆様に対して、

 

 

まず結論から、「管理組合の運営は区分所有者の皆さんが行うという意識を持つ事」が大きなポイントです。

 

・管理員さん

・管理会社さん

・理事会の役員さんだけ

が行うものではありません。

 

管理組合業務は全て管理組合の決議・承認のもと行なわれますので、区分所有者等の皆さんで組織される管理組合（区分所有者等の全員）が主役なのです！

 

管理会社は、あくまでもあなた方の委託を受け、契約内容に沿った業務を行っているにすぎません。

という意識で今後の役員業務を行ってください。

 

 

それでは、実際の現場で毎年役員改選の際に新人役員さんに対して説明する「新任役員が知っておくべき知識」を具体的に説明して参ります！

最初に理解しておきたい5つのポイント（知識）

それでは、この５つのポイントについて詳しく解説していきます！

 

区分所有法３条（管理組合）とは

法文は堅苦しいですが我慢して下さい(´；ω；`)ｳｯ…。

「区分所有者は、全員で、建物並びにその敷地及び付属施設の管理を行う為の団体を構成し、この法律の定めるところにより、集会を開き、規約を定め、及び管理者を置くことが出来る。」

管理組合（3条団体とも言います）とは、マンションの区分所有者（購入者）全員で構成される、マンションを管理する団体 （＝管理組合）です。

区分所有建物（マンション）が完成した時点で「管理組合」は必然的に成立し、区分所有者の全員で管理組合を構成します。

また、「集会を開く」、「規約を定める」、「管理者を置く」ことはあくまで任意となっていますが、多くのマンションが標準管理規約を参考に「管理規約」を作成してますので、理事長（管理者）を置き、規約を定め、総会（集会）を開くことは必然であると考えてよいでしょう。

つまり、健全な管理運営を行う為には、

しっかりした組織運営がなされている必要があることを理解して下さい。

管理組合の組織とは

・一般的に、「総会」・「理事会」・「監事」の三本柱で組織されます。

また、専門的・長期的に行う必要がある案件に関して、理事会の諮問機関として「専門委員会」を設けることが出来ます。

例えば「修繕委員会」、「防災委員会」、「ペット委員会」等の専門的、長期的案件を検討する機関です。

「専門委員会」はあくまで理事会の諮問機関であるので決定権は有りません。委員会開催の都度、検討された案件を業務報告として理事会に対して行う（具申する）必要があります。

管理組合の業務とは

・共用部分や敷地等の区分所有者の財産を管理・保全（保安・清掃・消毒・ゴミ処理等）業務を行います。

・長期修繕計画の作成、変更、管理を行います。

・組合員の共同の利益を増進し、良好な住環境を確保するために必要な業務を行います。

下線部は、正直どこで線引きを行うか難しいところです。

管理組合の業務（自治会業務と混同しやすいので）、理事長等の役員業務、管理会社の業務（管理員の業務）等の具体的な業務の線引きを「管理規約」や「使用細則」等で明記されていれば分かり易いです。

役員（理事職）が「何でも屋さん・御用聞き」になって業務が大変なことになっている、という話をよく聞きますので、あなたのマンションではどのように定められているのか？この機会に「管理規約」や「使用細則」で、あなた自身の業務範囲を確認してみると良いでしょう。

 

管理者（理事長）とは

・管理者（理事長）は、マンションの共用部分、敷地や付属物（付属の施設や建物）を管理運営する責任者です。

区分所有法第25条1項（管理者の選任）　規約に特段の定めがない限り「集会の決議」により選任され、共用部分等の管理組合の財産を保存し、集会の決議を実行し、規約で定められた行為をする権利を有し、義務を負う。

 

選任方法は、区分所有法で規約に別段の定めがない限り集会の決議によって選任されると定められ、それぞれマンションごとの「管理規約」によって選任方法は異なります。

例えば、総会で「理事」が選任され、後の理事会での互選により「理事長」や「副理事長」など役職を決めることもあります。

あるいは、総会で「理事長」が選任され、その場で他の「役職」を決めてしまうケースもあります。

但し、「監事」は理事の役職ではありません。

集会（総会）の決議で、「理事（理事長・副理事長・会計担当理事・・・）」とは別に独立して「監事」が選任される必要がありますので、理事の中から互選で選ばれるということはありません。

管理の方式別メリットとデメリット

・多くのマンションがそれぞれの管理組合の負担を考え、以下いずれかの管理方式を採用しているものと考えられます。

 

・管理組合の区分所有者が自ら管理業務を行い、専門業務（清掃等）は業者に発注する（保守点検業務）。

＜メリット＞

敷地を含めた共用部分等の財産を肌で感じられる為、管理意識がより高くなる。

当然自分たちで行うため、管理委託費用が発生しない。

＜デメリット＞

区分所有者間での業務負担が公平とならない事が考えられる。

管理費や修繕積立金等の資金管理リスクが大きくなる。

 

管理業務全般（事務管理・清掃・管理員・設備管理業務＋総会、理事会運営）を管理会社にお願いする。

＜メリット＞

負担が公平で、良質の専門的な管理業務が得られる。

＜デメリット＞

管理意識の低下や費用の発生。

 

・管理組合の運営が適切に行われているか？管理会社の業務が管理委託契約通りに適切に為されているかを？第三者的に専門家（マンション管理士等）がチェックする。

管理組合と管理会社の利害は一致しません。管理組合の利益を守る為にマンション管理士等の外部専門家の採用は、決して高い買い物ではないと思います。

＜メリット＞

業務実施の検証が可能となり、管理の質の安定が得られる。

＜デメリット＞

管理会社に払う委託費に加え、顧問業務費用が発生する。

 

自身の住んでいるマンションが上記のどれに該当するのか？

それぞれのメリット・デメリットを理解したうえで、管理組合業務に臨んでください。