サラ管ブログのはじめに
他人任せで本当に良いのですか？あなたの約8割もの財産を‼
仮にマンションの購入金額が3000万円だとします。
その内あなたが直接享受できる利益はせいぜい約2割の600万円分しかありません。
実際、あなたの部屋を見渡してください。
3000万円分の価値を実感できますか？
あなたの目で見えるものが約2割の価値という事です。（キッチン・ユニットバス・洗面・扉等の造作・フローリング・クロス等・・・ちなみに玄関ドアや窓・サッシュは含まれません）
土地や建物の共用部分等に残りの8割の財産が「マンション管理組合」により管理運営がされています。
これを機会に関心を持ってみませんか？
マンション管理組合に。
こんにちは！サラリーマン・マンション管理士ブログの「サラ管」です。
先ずは簡単な自己紹介です。
私はサラリーマンの傍らで「マンション管理士」としてのスキルアップを日々心掛けてるアラフィフおやじの「サラ管」です。
好きな言葉は「継続は力なり」。サラ管ブログを通じて、皆様の人生において私の人生経験が少しでも役立てればと思い、記事を書き記したいと思います。
それでは本題に入っていきたいと思います。
【部屋の修繕】専有部分なのに工事申請書の提出が必要な理由と必要な書類
最終更新日 令和５年８月２日
先日、「リノベーション」を考えている友人からこのような質問がありました。
エントランス部分を広くするリノベーションを考えてるんだけど、管理組合の承認が必要なのョ。私の部屋でマンションの専有部分なのに・・・これっておかしくないかなぁ。
そうですよね。
「自分の部屋をどうしようと勝手じゃない！」
と考えるのが普通です。
しか～し。マンションにおいては一つ屋根の下で多くの人が暮らすので様々な決まり事があります。
例えば、「区分所有法」や「マンション管理適正化法」などの法律や、国土交通省が示す「マンション標準管理規約」など、居住者がマンションで快適に暮らせるよう国が法律を定めお手本を示しています。
私は上記の質問に対し、
多くのマンションでは、例え小規模な工事でも理事長承認が必要です。あなたが住んでるマンションの管理規約に以下のように定められているはずだけど確認してみて下さい。
と答えました。
多くのマンションが採用している「標準管理規約」第17条第1項には、
とあります。
専有部分の工事の際は理事長承認を受けて下さい、と示しています。
なぜ工事詳細の承認が必要なのか？
例え工事業者がプロでも、マンションが10棟あればそれぞれ全く別の建物であり、またマンションごとに規約が設定されているので工事業者の判断だけで適正に行うことは出来ません。
他の専有部分や共用部分に干渉してしまうような「誤った工事」等を未然に防ぐために、管理組合の「理事長承認が必要」という事は理にかなっていると言えます。
安易な工事は他の区分所有者に対して重大な影響を及ぼす可能性が有ります。
以下の記事にも記していますが、部屋の中で目に見えるもの以外は共用部分の可能性が高い、と考えて下さい（窓や窓枠、ベランダ等で目に見えても共用部分は有りますのでご注意を）。
専有部分でも規約の効力が及びます
例え専有部分と言えど、
管理規約や使用細則において専有部分にも制限が設けられています。
えー⁈専有部分にも規約で制限されることがあるのですか？
例えば、
・フローリング仕様の指定等の専有部分工事の制限
階下に与える騒音を考慮して管理組合が独自にその等級レベルを定めているケースが多いです。
・ペット飼育の制限
飼育できるペットの種類や大きさの制限など定めます。
・ピアノ等の騒音の制限
楽器の種類や演奏時間、音のレベルなどを定めます。
・危険物等の持ち込みの制限
発火物や爆発物の持ち込み制限や不潔悪臭により他の区分所有者に迷惑を及ぼすようなものを制限します。
以上の制限が守られなかった場合には「共同利益背反行為」として、管理組合より改善等を迫られることになります。
根拠条文として、
区分所有法第6条1項（区分所有者の権利義務等） 区分所有者は、建物の保存に有害な行為その他建物の管理又は使用に関し区分所有者の共同の利益に反する行為をしてはならない。
と法律で定められており、「自分の部屋だから何でもできる」と言う訳にはいかないのでご注意を！
リノベーション（専有部分）工事に必要な資料
先ず、管理組合で定められた様式の「専有部分の修繕工事等の承認申請書」なるものがあるので、理事長あてに提出します。
①工事申請書
申請書の記入内容は、
・申請者
・対象住戸
・修繕の名称
・具体的修繕の場所
・予定工期
・施工業者
・その他
以上の申請書の加え、専有部分工事の
②設計図
③仕様書
④工程表
以上の計画書を「工事申請書」に添付して提出しなければなりません。
根拠として、「標準管理規約」第17条第２項には、
標準管理規約17条第2項 前項の場合（工事承認の申請）において、区分所有者は、設計図、仕様書及び工程表を添付した申請書を理事長に提出しなければならない。
と示されています。
①から④を提出しなければ規約違反となり、最悪の場合は工事の中止を迫られる可能性もあるので、あなたのお住まいのマンション管理規約等をよく確認して下さい。
ちなみに、理事会側ではどのように承認等の判断を下すのでしょうか？
工事素人⁈の理事長がどうやって「承認」「不承認」の判断をするの？
理事長承認て言ったって・・・私は工事の素人ですけど・・・。
そうです。提出された「工事申請書」等で理事長や理事会で判断できない場合は専門家に委ねることになります。
輪番制が基本の理事会メンバーに工事の専門家がいるとは限りません（いない方が普通ですね）。
そこで、国土交通省が示す「標準管理規約第17条のコメント⑤と⑥」より、
⑤ 承認を行うに当たっては、専門的な判断が必要となる場合も考えられることから、専門的知識を有する者（建築士、建築設備の専門家等）の意見を聴く等により専門家の協力を得ることを考慮する。特に、フローリング工事の場合には、構造、工事の仕様、材料等により影響が異なるので、専門家への確認が必要である。
⑥ 承認の判断に際して、調査等により特別な費用がかかる場合には、申請
者に負担させることが適当である。
とあります。
理事長側で判断が出来ない工事内容であれば「設計事務所等の専門家に判断を仰いでください。その際に要した費用は工事申請者に負担してもらいなさい」、という事です。
ただ、これはあくまで標準管理規約の「コメント」であり、マンション毎の「規約」や「細則」において定めないと効力は期待できません。
そういう意味でも、未だ細則等で費用負担に関して何ら定められていない管理組合では、早急に「使用細則」として定めるべきだと考えます。
まとめ
・例え自分の部屋（専有部分）と言えども勝手にリノベーション工事は出来ません。
・理事長承認が必要な理由として、他の専有部分や共用部分に影響を及ぼすような工事を未然に防ぐことが挙げられます。
・必要な資料として①申請書②設計図③仕様書④工程表等が挙げられます。理事長や理事会で「承認」「不承認」が判断できない場合は専門家に判断を仰ぎますので、通常その費用は工事申請者負担になります。
・無断で工事を行った場合は規約違反になるので、最悪の場合は工事の中止を迫られる可能性もあります。
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