サラ管ブログのはじめに
他人任せで本当に良いのですか？あなたの約8割もの財産を‼
仮にマンションの購入金額が3000万円だとします。
その内あなたが直接享受できる利益はせいぜい約2割の600万円分しかありません。
実際、あなたの部屋を見渡してください。
3000万円分の価値を実感できますか？
あなたの目で見えるものが約2割の価値という事です。（キッチン・ユニットバス・洗面・扉等の造作・フローリング・クロス等・・・ちなみに玄関ドアや窓・サッシュは含まれません）
土地や建物の共用部分等に残りの8割の財産が「マンション管理組合」により管理運営がされています。
これを機会に関心を持ってみませんか？
マンション管理組合に。
こんにちは！サラリーマン・マンション管理士ブログの「サラ管」です。
先ずは簡単な自己紹介です。
私はサラリーマンの傍らで「マンション管理士」としてのスキルアップを日々心掛けてるアラフィフおやじの「サラ管」です。
好きな言葉は「継続は力なり」。サラ管ブログを通じて、皆様の人生において私の人生経験が少しでも役立てればと思い、記事を書き記したいと思います。
それでは本題に入っていきたいと思います。
【実録解説‼】大規模修繕工事を進める上で最も重要なポイント＜施工会社選定編＞
最終更新日 令和５年８月２日
あるマンションの組合員よりこのような話を聞きました。
私の知人のマンションにおいて「大規模修繕工事」が行われ、その工事内容が杜撰だったので、知人が理事長に経緯の説明をするよう申し出ても取り合ってくれないそうなんです。
どうやらそのマンションでは、定例総会の事業計画において、事前に大規模修繕工事の承認を得たものの、その後の「設計会社」や「工事施工会社」の選定作業を、組合員や理事メンバーの無関心を良いことに理事長が半ば強引に行ったようです。
このようなケースは「責任施行方式（設計施工を同一の会社が請け負う）」では「珍しくない」のではないでしょうか。
透明性を担保する為に「設計監理方式（設計と施工を分けて発注）」をお勧めします！
一般的に大規模修繕工事の工程は大きく、
と進みます。
設計監理方式において、これら各工程においてそれぞれ重要なポイントがあります。
ポイントを押さえないと、大規模修繕工事の適正性・透明性が確保できなくなることも考えられますので、管理組合の役員の方はご注意を！！
そこで、今回は「施工会社選定」において注意すべきはどこなのか？
結論から申しますと、
組合員に対する合意形成のプロセスを明確にし、専門的なことは設計コンサルタントに任せる！
理事会や修繕委員会が主として行うべきは、理事会や修繕委員会を随時開催し、その都度組合員に対して説明責任を果たす事だと考えます。施工会社選定方法やスケジュールは設計コンサルのサポートのもとに行えばＯＫです。
それでは、工事会社選定を具体的に確認していきましょう！
「修繕設計」で確定した事項により「施工会社選定」を作業開始
施工会社選定作業として「修繕設計」段階において承認されて以下の事項を開始します。
①施工会社選定のプロセス（手順）
②施工会社選定の基準
③候補の募集方法
・一次審査（応募書類から公募基準を満たす会社かどうか等の書類選考）
・一次審査通過会社の現場調査（施工会社による調査：各社が集合する「現場説明会」は不可！）
・見積もり開封会・見積もり比較表作成（設計コンサル作成）
・二次審査（見積もり比較：通常5～７社）
・三次審査（ヒアリング：通常２～３社）
・1社内定
と、スケジュールを予め定めます。
・設立時期（法人登記後○○年以上）
・会社の所在地（所在都道府県近隣に限る等）
・過去3年以内の工事実績（〇○○○万円以上〇〇件）
・過去3年以内の財務状況（赤字無し）
・現場代理人の経歴
など、見積もり参加施工会社のハードルをどの程度に設定するのか？を設計コンサルのサポートを得ながら検討します。
一般的に、
・業界新聞（マンション管理新聞・建通新聞等）での募集
・マンション内掲示
により、募集を行います。
理事会役員の知り合いや管理会社の紹介、組合員の知り合いなどはその選定の際には十分な注意が必要です。なぜなら、利益相反や情報漏洩による談合につながる可能性も否定できないからです。
以上を確認し具体的に「施工会社の選定」作業をスタートします。
施工会社選定までの具体的プロセス
選定を以下の流れで行うことが理想です。
臨時総会はもちろん、臨時理事会や臨時修繕委員会の開催も当然必要になります。
【実録】
１．〇月〇日＜修繕委員会＞・設計コンサルがサポート
①施工会社選定のプロセス
②施工会社選定の基準
③候補の募集方法
以上、施工会社選定の具体的な方法を確認する。
２．〇月〇日＜公募＞
・業界新聞や館内掲示にて公募(設計コンサル手配）
・応募施工会社の概要書の比較表作成（設計コンサル作成）
３．〇月〇日＜修繕委員会（一次選考）＞・設計コンサルがサポート
・比較表より公募条件から外れる会社を書類選考し除外（5社～7社）
４．〇月〇日＜理事会＞
・上記３．を理事会にて承認
・書類選考通過会社に対し二次選考の為の見積書作成を依頼（設計コンサル手配）
・見積作成に必要な「現地調査」立会い日程の調整（修繕委員会の立会い必要）
５．〇月〇日＜理事会・修繕委員会合同（見積もり開封会）＞・設計コンサルがサポート
・見積もり開封会（見積書の扱いは厳重に！多くの関係者の前で開封するのが一般的です）
・見積書をもとに内訳をチェックし見積もり比較表を作成（設計コンサル作成）
６．〇月〇日＜理事会・修繕委員会合同（二次選考）＞・設計コンサルがサポート
・二次選考を行い、最終選考施工会社候補の決定（２社～３社）
・その場で臨時理事会を開催し理事会承認、最終プレゼンテーション開催を決定（日程等の調整）
・最終選考施工会社候補に最終プレゼンテーション開催を通知（設計コンサル）
・住民説明会開催の手配及び経過報告書の配布及び掲示
７．〇月〇日＜住民説明会＞・設計コンサルがサポート
・組合員に対して「選定経過」を説明
８．〇月〇日＜理事会・修繕委員会合同（最終選考）＞・設計コンサルがサポート
・最終プレゼンテーション（公開ヒアリング）を開催
・最終プレゼンテーション直後に内定1社を決定
・臨時理事会にて発注施工会社及び発注金額を承認
・住民説明会開催手配及び経過報告書の配布及び掲示
９．〇月〇日＜住民説明会＞・設計コンサルがサポート
・施工会社選定経緯と結果について説明し組合員の理解を得る
１０．〇月〇日＜理事会＞
・臨時総会開催の確定
・議案の確定（工事発注先と発注金額及び修繕積立金や予備費の取り崩し）
・組合員に対して議案書を配布
１１．〇月〇日＜臨時総会前の議案説明会＞
・臨時総会当日に参加できない、議案の内容をよく確認したうえで総会に出席したい、という組合員の為にも開催する事が望ましいです（合意形成）。
・工事発注先と発注金額及び修繕積立金や予備費の取り崩しについての説明
１２．〇月〇日＜臨時総会＞
・工事発注先と発注金額及び修繕積立金や予備費の取り崩しの承認
１３．〇月〇日＜修繕委員会＞・設計コンサルがサポート
・工事請負契約内容の打ち合わせ
・仮設工事に関する打合せ
・施工会社が開催する住民説明会資料の打ち合わせ
１４．〇月〇日＜理事会（工事請負契約）＞
上記１３．を確認の上、
・施工工事会社との工事請負契約
・工事発注
〇月〇日 施工会社主催による工事前の住民向け説明会の開催
「工事監理」に続く
まとめ
・施工会社選定において注意すべきは、組合員に対する合意形成のプロセスを明確にし専門的なことは設計コンサルタントに任せる！という事です。
・合意形成プロセスとして、住民説明会や経過報告の書面配布や掲示による方法により、組合員全員が大規模修繕工事を深く理解し、身近なものとして感じてもらう事が重要です。
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