サラ管ブログのはじめに　

他人任せで本当に良いのですか？あなたの約8割もの財産を‼

仮にマンションの購入金額が3000万円だとします。

その内あなたが直接享受できる利益はせいぜい約2割の600万円分しかありません。

実際、あなたの部屋を見渡してください。

3000万円分の価値を実感できますか？

あなたの目で見えるものが約2割の価値という事です。（キッチン・ユニットバス・洗面・扉等の造作・フローリング・クロス等・・・ちなみに玄関ドアや窓・サッシュは含まれません）

土地や建物の共用部分等に残りの8割の財産が「マンション管理組合」により管理運営がされています。

これを機会に関心を持ってみませんか？

マンション管理組合に。

こんにちは！サラリーマン・マンション管理士ブログの「サラ管」です。

先ずは簡単な自己紹介です。

私はサラリーマンの傍らで「マンション管理士」としてのスキルアップを日々心掛けてるアラフィフおやじの「サラ管」です。

好きな言葉は「継続は力なり」。サラ管ブログを通じて、皆様の人生において私の人生経験が少しでも役立てればと思い、記事を書き記したいと思います。

それでは本題に入っていきたいと思います。

【理事長の決め方！】マンションの管理組合がとるべき対策とは？

投稿日2021.2.22

更新日2022.1.28

「理事長になりたがらない理由」とは？

理事長職は御用聞きで大変だから・・・

先日、理事会前打ち合わせ（理事会開催前に行う三役打合せ）でなかなか理事長となる候補者が見当たりませんでした。

理事長職を皆が避ける多くの理由とは？

そもそも理事長はどんなことするの？何か決まりがあるの？

理事長の職務はそれぞれのマンションの「管理規約」によって、多少の違いはあります。

ただ、多くのマンションでは国交省のひな型規約である「標準管理規約」をもとに定められるので、以下を参考に規約条文とされていると考えられます。

（理事長）
第３８条　理事長は、管理組合を代表し、その業務を統括するほか、次の各号に掲げる業務を遂行する。
一　規約、使用細則等又は総会若しくは理事会の決議により、理事長の職務として定められた事項
二　理事会の承認を得て、職員を採用し、又は解雇すること。
２　理事長は、区分所有法に定める管理者とする。
３　理事長は、通常総会において、組合員に対し、前会計年度における管理組合の業務の執行に関する報告をしなければならない。
４　理事長は、○か月に１回以上、職務の執行の状況を理事会に報告しなければならない。
５　理事長は、理事会の承認を受けて、他の理事に、その職務の一部を委任することができる。
６　管理組合と理事長との利益が相反する事項については、理事長は、代表権を有しない。この場合においては、監事又は理事長以外の理事が管理組合を代表する。

管理組合とは、専有部分以外の部分（共用部分・敷地・付属施設等）を管理する団体ですから、以下のような問題も日常的に起こると思います。

例えば区分所有者より、

理事長、上の階の人の足音がうるさいので注意してよ！

これは理事長の職務ではありません。当事者間で解決すべきケースだと考えられています。

理事長、ベランダでタバコ吸う人がいるけど何とかしてよ！

これは、理事長の職務にかかわってくるケースです。

その理由は？

ベランダは、「共用部分」ですので「規約」違反となり、初期対応として理事長が対応するケースが考えられます。

「共同利益背反行為」となるケースもあると考えられ、初期対応として理事長が動く事が考えられます。

但し、管理規約において共用部分での禁煙が定められてい居ない場合、ベランダでの喫煙はOKと考えられますので、当事者での問題となる事も考えられます。

この分かりづらさから、理事長さんが職務の線引き出来なくなり、多くの問題を抱え込んでしまう。そして結果として「理事長はしんどい仕事」「やりたくない」となってしまいます。

どうすればなり手不足を解消し、理事長になってもらう事がきるのか？

中長期的な人材確保策を考える事が必要！

非常に難しい問題であり、各々のマンションによってケースバイケースとなると思いますが、以下に考えられることを記します。

マンションの住民間で様々な情報を共有する事で「眠っている人材」を発掘できることもあります。日頃からマンション内のコミュニティ形成に努めましょう。

※専門委員会に関しては下の記事に簡単にですが記しています。

最後に、理事長を含め理事会役員の選任に関して留意すべき優先事項として、

が挙げられます。しかし、

・理事（長）の長期就任はダメ！

・しかし、誰も手をあげて理事なんてやりたがらない。理事の定員が埋まらない。

・かといって公平性を保てば、イヤイヤ就任した理事の集まりで無気力管理組合？

なんてこともあり得ます。

管理組合の利益を最優先に考えた場合、

中長期的な人材確保策を考える事が重要です！

さぁ今から始めましょう、人材育成を！

まとめ

・理事長の職務範囲が不透明で多くの問題を抱え込んでしまう。結果として理事長職は大変な仕事と認識され、なり手がいなくなる。

・住民の皆さんが積極的に「管理規約」や「管理委託契約書」に目を通して彼らの業務を理解し、理事（長）の職務そして管理員の職務を理解して、彼らの業務の軽減に努める様にする事。

・慢性的ななり手不足の解消の為に人材育成を中長期的に行う。例えば、専門部会として「人材育成専門部会」なるものを設ける。

・理事長等の報酬を検討する。

・外部からの理事長（管理者）の採用を検討する。「第三者管理方式」と言い、近年注目され始めている国土交通省推奨の方式。

・マンション管理士等の専門家を招聘し役員の負担を軽減する。

・管理組合の利益を最優先に考えた場合、中長期的な人材確保策を考える事が重要です。