こんにちは！サラリーマン・マンション管理士ブログの「サラ管」です。

先ずは簡単な自己紹介です。

私はサラリーマンの傍らで「マンション管理士」としてのスキルアップを日々心掛けてるアラフィフおやじの「サラ管」です。

好きな言葉は「継続は力なり」。サラ管ブログを通じて、皆様の人生において私の人生経験が少しでも役立てればと思い、記事を書き記したいと思います。

それでは本題に入っていきたいと思います。

【必ず知っておきたい‼】マンション購入の際に注意すべきポイント【まとめ】

「マンション購入の際に注意すべきポイント」シリーズが大変ご好評をいただき、まもめて読み易くさせて頂きました。

マンションのご購入を前にこの【まとめ記事】を読んで頂き、少しでも皆様のお役に立てればと思います。

内容としては、中古マンションの購入を検討されてる方に対する記事が多いですが、新築マンション購入検討の方も知っておくべき知識（住み始めた時点で中古です）です。

今後もこのシリーズは継続しますので、どうぞご期待ください！

【機械式駐車場編】

機械式駐車場は「金食い虫」です。

将来的に管理組合会計の足を引っ張る可能性が有るので、出来れば機械式駐車場が無いマンションを選ぶべきです。

どうしても、という場合は以下を十分に確認・検討して下さい。

＞＞マンション購入の際に注意すべきポイントPART１【機械式駐車場】編

機械式駐車場について

１．マンション駐車場の形態（機械式か自走式）を確認する。

２．機械式駐車場が一部でも設置されている場合は管理状況をよく確認する事。

３．機械式駐車場の月々のメンテナンスが確実に行われているか、修繕計画が行われているか確認する。確認方法は、長期修繕計画書や月次収支報告書で確認できます。閲覧請求を理事長に対して行ってください。（標準管理規約64条1項・2項）

４．機械式駐車場の修繕積立金が積み立てられているか確認する。これは将来的に「取り壊す」、あるいは「建て替える」際の費用が積み立てられているかどうかの確認です。

以上を踏まえ、「機械式駐車場」に関して管理組合でなんら議論されていない特に築15年以上の中古マンションは避けるべきと考えます。

【管理費編】

まず、管理費会計の収支表を確認して下さい。収支バランスが適切であれば、次に「駐車場使用料」が収入の部に組み込まれてないか確認して下さい。無ければ一安心、あれば要注意です。

修繕積立金会計と併せて収支バランスを確認し、バランスが悪ければ要注意です！

＞＞マンション購入の際に注意すべきポイントPART２【管理費】編

管理費の額について

１．大規模マンションより小規模マンションの管理費が高い傾向にあります。

２．物価の違いや最低賃金等の影響で、大都市圏のマンションの方が管理費は高い傾向にあります。

３．新築マンションの場合は管理費等の額を意図的に低く設定しているケースがあるので注意が必要です。

４．マンション総合調査によると、１戸当たりの管理費は月額1万円超～1万5千円以下が22.5％と最も多く、次いで7500円超～1万円以下が17.2％と、管理費が概ね1万円前後のマンションが全体の40％に達しています。

５．総会決議により管理費の額の変更は可能です。但し、特別決議事項となる場合はハードルは高いです。（規約に金額記載は特別決議・別に定めた場合は普通決議）

６．滞納管理費は承継されますので、購入時は滞納管理費の有無を確認する必要があります。

【修繕積立金編】

まず、修繕積立金会計の収支表を確認して下さい。収入額を「マンションの修繕積立金にかんするガイドライン」と比較して下さい（おおよその適正額×総戸数）。少ない場合は「駐車場使用料」などの使用料が管理費会計に組み込まれてないか確認してみて下さい。

管理費会計と併せて収支バランスを確認し、バランスが悪ければ要注意です！

＞＞マンション購入の際に注意すべきポイントPART３【修繕積立金】編

修繕積立金の額について

１．修繕積立金の額は、国土交通省の「マンションの修繕積立金にかんするガイドライン」で、それぞれのマンション毎の適正額を算出することができます。

２．機械式駐車場を設置しているマンションは、修繕積立金の額が上昇するので注意が必要です。

３．管理組合が修繕積立金の額をどのように算出しているのか？また、どのような使われ方がされているのか？大規模修繕工事の計画と合わせて購入前には十分に確認する必要があります。

【給排水設備編】

給排水設備の更新工事は必ず必要になる工事です。工事金額は「大規模修繕工事」1回分に相当するケースもあるほどお金が掛かります。特に中古マンションを検討される方は、積立が行われている・修繕が計画されている事を必ず確認して下さい。

＞＞マンション購入の際に注意すべきポイントPART４【給排水設備】編

給排水管設備について

１．中古マンション購入の際は、築20年以上の場合は、給排水設備の「工事履歴・計画」の確認。新築及び中古マンションの場合は、給排水設備の「修繕計画」の確認が必要です。

２．給排水管の更新工事の目安は、おおよそ新築後３０年から４０年の間に行われることが多いです。

３．更新工事の場合には、大規模修繕工事と同等の費用が掛かる事もあります。

４．排水管洗浄工事は、概ね2年以内ごとに行われている必要があります。

５．漏水事故履歴があるマンションの場合は、その原因を確認し対策がとられているか、確認する必要があります。

【理事会議事録編】

マンションで何かしら問題が発生した場合、必ず理事会で検討されます。理事会議事録を閲覧すればマンションの見えない部分が確認できます。仲介業者を通して閲覧請求をしましょう！

＞＞マンション購入の際に注意すべきポイントPART５【理事会議事録】編

理事会議事録について

１．特に中古マンションを購入検討されている方、管理組合の諸問題を確認するには「理事会議事録の閲覧」が最も有効です。

２．議事録を通して、管理組合がマンションで起こる様々な出来事に対してどのように向き合ってきたか読み取ることができます。

３．理事会議事録は「ストーリー性」があり、通常は物語が完結されます。不明な点は理事長さんに確認してみましょう。

４．難しく考えずに「理事会議事録」からマンションの個性を読み取り、マンション購入の際に検討材料の一つにして頂ければ幸いです。