こんにちは！サラリーマン・マンション管理士ブログの「サラ管」です。

先ずは簡単な自己紹介です。

私はサラリーマンの傍らで「マンション管理士」としてのスキルアップを日々心掛けてるアラフィフおやじの「サラ管」です。

好きな言葉は「継続は力なり」。サラ管ブログを通じて、皆様の人生において私の人生経験が少しでも役立てればと思い、記事を書き記したいと思います。

それでは本題に入っていきたいと思います。

設計コンサルタントの役割とは？大規模修繕工事を失敗させないポイントを解説‼

最終更新日　令和５年８月２日

設計コンサルタント（設計事務所）って何なの？

管理組合の理事長を含め、役員の方々が必ず押さえて欲しいポイントを「管理組合目線」で解説します。

従いまして、技術的な解説ではなく心構え的な記事になります。

ちなみに、この記事を書くきっかけを簡単に記しますと、あるマンションにおいて、工事施工会社の監理監督を務めるはずの設計コンサルに対し、大規模修繕工事の手抜きが疑われる部分に対し確認したところ、本来、施工会社に対して十分に調査・確認させるところが、まるで施工会社をかばうような発言をした事がきっかけになります。

設計コンサルの役割は？立ち位置とは⁈

設計監理方式における大規模修繕工事では、設計コンサルと呼ばれる「設計事務所」が大きな役割を担います。

管理組合は、工事の透明性を担保する観点から「設計」と「施工」を分離して発注を行います。その「設計」を担うのが設計コンサルで、「施工」を行う施工工事会社の業務を監理します。

「建物劣化診断」⇒「修繕設計」⇒「施工会社選定補助」⇒「工事監理」

という順で業務を行います。

マンション管理士と同じく、設計事務所も管理組合の強い味方です！

マンション管理士はマンション内で起こる「管理・運営」にかかわる問題で管理組合の強い味方になります。

設計コンサルタントは大規模修繕工事において、マンションの現状を把握する劣化診断を行ったり、予算に応じた仕様を考えたり、施工する業者の選定の手助けをしてくれたり、工事状況を監視したりと「設計・監理」において管理組合の強い味方になります。

しかし・・・。

設計コンサルは管理組合の強い味方である筈が・・・

これは実際にあった話なのですが・・・。

ある日、理事長が大規模修繕工事の最中に工事管理者（設計コンサルタントの建築士等の専門家が担当します）に対して、施工不良の疑いを指摘したところ、

理事長：手抜き工事がされてないかな⁈

ある区分所有者から指摘があったんだけど・・・。

工事監理者：この工事は施工会社が確実な作業を行っているので問題ありません。しっかりと私が「監理」しています。もし万一問題となった場合でも保証が付いているので問題ありません。

と、こう答えました。

現場代理人等の施工工事会社に対して詳細な調査や確認をしたのかな？と疑問に思えるような回答です。

確かに、工事監理者は、週に１回ないしは２回程度、工事現場に出向いて適正に作業が行われているかチェックを行います。工事監理者が自信をもって答えたのは理解できます。しかし、すべてをチェックできるわけではありませんし、保証があればどんな工事でも認められるというわけでもありません。

全く不信感を抱かせるような回答です。

まずはこのケースでの回答例として、

工事監理者：直ちに施工会社側（現場代理人等）に確認いたします。そして、管理組合の皆様にご納得いただける対応をお約束いたします。

と回答することが、本来の設計コンサルの役割でだと考えます。

そして、さらに追及をしたところ、工事管理者の上席が出てきましたが、同じような回答しかありませんでした。

設計コンサル会社の部長：大丈夫です。何かありましても保証がついておりますのでご安心ください。

設計コンサル様、あなたは誰の味方なの？管理組合それとも施工会社？施工会社と癒着しているのですか？・・・

設計コンサルと施工会社が会社レベルで繋がってる⁈

工事監理者と施工会社が繋がってる⁈

悲しいですが、狭い業界なので考えられなくもありません・・・。

管理組合として注意すべき点

先ずは、大規模修繕工事における設計コンサルを理解しましょう。

大規模修繕工事は主に以下2つの方式で行われます。

• 責任施工方式
• 設計・監理方式

簡単に説明しますと、

責任施工方式は大規模修繕工事の始まりから終わりまで窓口を１社に任せて行います。多くの管理組合は、管理を委託している管理会社を通して依頼します。

設計・監理方式では、設計コンサルタントが設計（調査診断、修繕設計）を行い、施工会社の現場における工事を監理します。この方式は、ある程度管理組合が機能している、つまり理事会においてあらゆる事項が積極的に議論されているマンションに多いです。

そもそも責任施工方式では第三者的な監理という概念は無いと考えられるので、設計コンサルは存在しません。また、この方式の場合、業者間の癒着云々や手抜き工事などを見抜くのは管理組合レベルでは無理です。

次に、設計コンサルは管理組合の強い見方であるという事を理解しましょう。

つまり、設計コンサルは、管理組合が発注した工事仕様に基づき工事が適正に行われているのかを厳しくチェックします。もちろんいい加減な作業をしていたりすれば、管理組合に代わり何度でも施工会社(主に現場代理人）に対してやり直しを命じます。工事に関する疑問点は、現場の作業員ではなく（全体の工事を理解してないので）、工事監理者（設計コンサル）に確認した方が良いです。

しかーし！

設計コンサルは管理組合の味方！の筈なのですが・・・。そうでない場合も少なからずあります。

設計コンサルの役割は、管理組合の利益を最優先に考えた設計・施工監理を工事が終了するまで全うする事にあります。決して、施工会社の側に立った施工会社の代弁者的な業務を行うものではありません。

施工会社なのか、設計コンサルなのかわからない対応の工事監理者には注意が必要です。

大規模修繕工事において、管理組合が準備できることは限られています。しかし、その限られた準備を確実に実行しておかないと後悔することになるかもしれません。

マンション管理士は、設計コンサルタントが機能不全のまま大規模修繕工事が終わることの無いよう大規模修繕工事においても管理組合の利益を最優先に考えて助言や指導、支援を行います。

まとめ

・設計コンサルとは、工事施工会社の工事が工事契約書通りに確実に行われているか、監理する立場にあります。そうです。管理組合の強い味方です！

・大規模修繕工事の設計監理方式を理解する事から始める。

・信頼できる設計コンサルに大規模修繕工事を任せる為には、設計事務所選定の際は十分な検討を行う。

・施工会社選定の際も、業者間の癒着を避けるためには十分な検討を行う。

・大規模修繕工事開始後も工事監理者や現場代理人等の担当者と連絡を密にする（場合によっては担当者の変更も申し入れましょう）。

・担当者によって「質」のバラツキがあります。設計コンサルの工事監理者や施工会社の現場代理人など見極めが重要です。