サラ管ブログのはじめに
他人任せで本当に良いのですか？あなたの約8割もの財産を‼
仮にマンションの購入金額が3000万円だとします。
その内あなたが直接享受できる利益はせいぜい約2割の600万円分しかありません。
実際、あなたの部屋を見渡してください。
3000万円分の価値を実感できますか？
あなたの目で見えるものが約2割の価値という事です。（キッチン・ユニットバス・洗面・扉等の造作・フローリング・クロス等・・・ちなみに玄関ドアや窓・サッシュは含まれません）
土地や建物の共用部分等に残りの8割の財産が「マンション管理組合」により管理運営がされています。
これを機会に関心を持ってみませんか？
マンション管理組合に。
こんにちは！サラリーマン・マンション管理士ブログの「サラ管」です。
先ずは簡単な自己紹介です。
私はサラリーマンの傍らで「マンション管理士」としてのスキルアップを日々心掛けてるアラフィフおやじの「サラ管」です。
好きな言葉は「継続は力なり」。サラ管ブログを通じて、皆様の人生において私の人生経験が少しでも役立てればと思い、記事を書き記したいと思います。
それでは本題に入っていきたいと思います。
【実録解説‼】大規模修繕工事を進める上で最も重要なポイント＜工事説明会編＞
最終更新日 令和５年８月２日
あるマンションの組合員よりこのような話を聞きました。
私の知人のマンションにおいて「大規模修繕工事」が行われ、その工事内容が杜撰だったので、知人が理事長に経緯の説明をするよう申し出ても取り合ってくれないそうなんです。
どうやらそのマンションでは、定例総会の事業計画において、事前に大規模修繕工事の承認を得たものの、その後の「設計会社」や「工事施工会社」の選定作業を、組合員や理事メンバーの無関心を良いことに理事長が半ば強引に行ったようです。
このようなケースは「責任施行方式（設計施工を同一の会社が請け負う）」では「珍しくない」のではないでしょうか。
透明性を担保する為に「設計監理方式（設計と施工を分けて発注）」をお勧めします！
一般的に大規模修繕工事の工程は大きく、
と進みます。
設計監理方式において、これら各工程においてそれぞれ重要なポイントがあります。
ポイントを押さえないと、大規模修繕工事の適正性・透明性が確保できなくなることも考えられますので、管理組合の役員の方はご注意を！！
そこで、今回は施工会社選定後の工事を行う前に行われる、「工事説明会」について解説したいと思います。
以下の記事もご参考に！
工事説明会とは
工事説明会とは、工事施工会社が実施する居住者向けに安全そして安心して工事期間を過ごしてもらうための説明会です。
今回は、大規模修繕工事開始10日前に行われ、工程説明や居住者に注意してもらう事などの説明を行いました。
もちろん、区分所有者だけではなく賃借人等の関係者の参加も可能です。
説明会は工事期間中に居住者が「出来る事」や「出来ない事」、「すべき事」や「してはいけない事」を確認する重要な場になります。
工事説明会の流れ
まずは参加者の紹介から始まり、工事説明会の概要説明が行われます。
工事関係者紹介
理事長より、
では、工事説明会を開催します。工事関係者を紹介します。
設計事務所担当者より、
設計事務所担当の一級建築士のAです。宜しくお願い致します。
同事務所一級建築施工管理技士の工事監理者のBです。宜しくお願い致します。
施工会社の担当者より、
施工工事会社の現場代理人Aです。宜しくお願い致します。
外部専門家より、
マンション管理士のサラ管です。宜しくお願い致します。
【主な参加者】
・一般組合員や賃借人などの居住者
・管理組合役員
・修繕委員
・工事施工会社担当者（現場代理人や施工会社の責任者等）
・設計コンサルタント（建築士や建築施工監理技士等）
・外部専門家（マンション管理士等）
（・自治会役員）
概要説明
それでは、工事の説明に入らせて頂きます。
【工事の概要説明】
１．建物工事概要について
・工事名称：○○マンション大規模修繕工事
・建物概要：地上○○階建て○○○戸
・工事場所：○○県○○市〇〇町
・工事期間：着工令和〇年〇月〇日～竣工令和〇年〇月〇日
・工事の時間帯：午前〇時から午後〇時
２．現場代理人の紹介
・現場代理人（基本は現場に常駐します）：自己紹介
・現場監理者（週1程度で巡回）：自己紹介
３．現場管理体制について
・発注者、設計コンサル、工事施工会社と施工協力会社（下請け）のそれぞれの役割の説明
・緊急時の連絡体制の説明（現場代理人が常駐するので、居住者は基本的に現場代理人に連絡）
４．仮設工事と工程説明について
・仮設足場の範囲や居住者の出入り口、駐車位置の確認等の説明
・建物全体の養生や駐車中の車の養生の説明
・現場事務所や資材置き場の説明
・警備体制についての説明
・工区割と作業工程の説明（全工事が同時に行われるのではなく、数区画に分けて工事が行われますので、例えば西側の住戸は「外壁下地の洗浄」は終わってるけど、南側はまだ「足場組立」中ということが一般的です。）
５．工事内容について
・仮設工事（工事内容及び注意点等）
・直接仮設工事（〃）
・躯体補修工事（〃）
・シーリング工事（〃）
・外壁・鉄部塗装工事（〃）
・防水工事（〃）
６．バルコニーについて
・工事期間中のバルコニーの利用が出来ない期間（1～2週間）
・室外機の移動やそれにかかわる費用等の確認
７．安全と防犯体制について
・工事関係者か否かの見分け方
・各所の防犯体制（サッシ補助錠や人感センサーの設置等）
・近隣道路の安全対策
・工事車両の安全対策
など
８．コミュニケーション手段について
・工事用掲示板の設置（工程表、アンケート案内や物干し情報等）
・工事用ポスト（問い合わせやアンケート等の回収等）
９．工事期間中の留意点について
と進みます。
理事会役員や修繕委員が注意すべき点
１．追加工事が発生した場合の対応を準備しておく事
建物調査・診断において、建物すべての部分を詳細に調査するわけではありません。
あくまでも調査可能な範囲において行われるわけですから、例えば、足場を組まなければ届かない外壁や、あるいは実際に剥がしてみないと分からないシーリング剤の下地不良などの追加工事が発生する事は覚悟しておく必要があります。
その為、追加工事が発生した場合の対応方法を予め確認しておく必要があります。
つまり、
・工事請負契約には無い追加的な工事を行う場合
⇒ 総会決議事項
・工事請負契約に係る保存的な工事を行う場合
⇒ 理事会決議事項
大規模修繕工事中の工事だからと言って、理事会や修繕委員会で安易な判断はしないように注意が必要です。
但し、工期を考慮する必要もあるので工事内容によっては理事会判断で工事を承認し、総会への事後報告という事も考えられます。
この場合、予め一定事項を理事会判断で行うことが出来る取り決めをしておいた方が良いと考えられます。
２．設計コンサル（設計事務所の工事監理者⇒一級建築士・施工管理技士等）や現場代理人（施工会社の担当者）の変更がないか工事前に再度確認しておく事。
・いつのまにか設計事務所の担当者が変更されていないですか？
・いつのまにか現場代理人が変更されていないですか？
本来、竣工引き渡しまで担当者が変わる事は好ましくありません。例えば、大規模修繕工事当初からの設計者（一級建築士等）が工事監理者として工事終了まで工事に携わってもらう事が一番良いのですが、工事開始前に担当者が変更（例えば一級建築士⇒一級建築施工管理技士）となることもあります。
これは、設計事務所や工事会社はいくつもの現場を抱えている、あるいは見積もり参加をしているので担当者の変更は致し方ない事なのかもしれません。（人が流動的にならざるを得ない事は理解できますが・・・。）
しかし、この変更によって例えば設計者の意図が工事監理者（一級建築施工管理技士等）に伝わらない事があります。これにより、修繕工事の工期や予算に大幅な修正が必要になる場合があるので担当者の変更には注意が必要です。
事前に担当者の変更等が無いように念押し確認が必要です。また、契約条件として定めておくのも一つの手段だと考えられます。
まとめ
・工事説明会とは、工事施工会社が実施する居住者向けの、安全そして安心して工事期間を過ごしてもらうための説明会です。
・区分所有者だけではなく賃借人等の関係者の参加も可能です。
・説明会では、設計事務所の担当者（※工事監理者）、施工会社の担当者（現場代理人）が工事の流れや注意点を説明します。
※工事監理者は、施工会社が適正に工事を行っているかをチェックする立場にあります。通常、一級建築士や施工管理技士等の資格者が行います。週1回から2回は現場にて確認作業を行います。彼らは管理組合の強い味方なので、工事に関するあらゆる事、現場代理人など工事担当者に直接言いにくい事などは工事監理者に確認しましょう。
・担当者の変更には注意が必要です。例えば、設計者の意図が工事監理者（一級建築施工管理技士等）に伝わらない事もあるので、修繕工事の工期や予算に大幅な修正が必要になる場合があるので注意が必要です。
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