サラ管ブログのはじめに
他人任せで本当に良いのですか？あなたの約8割もの財産を‼
仮にマンションの購入金額が3000万円だとします。
その内あなたが直接享受できる利益はせいぜい約2割の600万円分しかありません。
実際、あなたの部屋を見渡してください。
3000万円分の価値を実感できますか？
あなたの目で見えるものが約2割の価値という事です。（キッチン・ユニットバス・洗面・扉等の造作・フローリング・クロス等・・・ちなみに玄関ドアや窓・サッシュは含まれません）
土地や建物の共用部分等に残りの8割の財産が「マンション管理組合」により管理運営がされています。
これを機会に関心を持ってみませんか？
マンション管理組合に。
こんにちは！サラリーマン・マンション管理士ブログの「サラ管」です。
先ずは簡単な自己紹介です。
私はサラリーマンの傍らで「マンション管理士」としてのスキルアップを日々心掛けてるアラフィフおやじの「サラ管」です。
好きな言葉は「継続は力なり」。サラ管ブログを通じて、皆様の人生において私の人生経験が少しでも役立てればと思い、記事を書き記したいと思います。
それでは本題に入っていきたいと思います。
【分譲】と【賃貸】の大きな違い。マンションで○○○○した際の対処方法とは⁉
投稿日2021.5.14
更新日2022.2.13
（副題）分譲マンションと賃貸共同住宅（賃貸マンション）の最も大きな違いとは？
前回の記事、
世間では定着してますが、「分譲マンション」は〇で「賃貸マンション」は✖の理由
において、
「分譲」と「賃貸」の違い
に少しだけ触れましたが、ここで述べる
分譲マンションと賃貸共同住宅の最も大きな違い
とは、
・マンション自体の構造
・造作の仕様レベル
等の事ではありません。
責任の所在が大きく異なります
それでは詳しく解説したいと思います！
大きく違う点「責任の所在」とは
私が考える最も大きな違いは、
・誰が所有しているのか？
・管理しているのは誰なのか？
という事です。
つまり、
責任の所在が「分譲」と「賃貸」では異なる点に、一番大きな違いがある
と考えます。
自己防衛策として、それぞれの違いを理解する事が重要です
「分譲マンション」、「分譲賃貸マンション」、「賃貸共同住宅」では、責任の所在が大きく異なりなす。
責任の所在を見誤ると、
・問題の解決が困難になってしまう
・時間が余計に掛かってしまう
・誤解が生じてしまう
・損害を被ってしまう
等、考えられます。
皆さん、自己防衛手段の一つです。後悔しない為にも、よく理解して下さい！
ここに例として挙げてみます。
関西地方に住むA子さんがいます。
はーい！A子です。宜しく。
A子さんは20代から40代の現在まで、
20代：賃貸共同住宅 
30代：分譲賃貸マンション※
40代：分譲マンション
に住んでました。
（※分譲賃貸マンションとは：例えば、分譲マンションを購入した区分所有者が転勤等により部屋を空ける事になった際に、一時的に貸し出されたマンションのこと）
それでは、ここで問題です。BからDの共同住宅で、下記状況下での対応をそれぞれ答えなさい。問題は全3問です。
賃貸共同住宅に住んでいた場合
解答
理由：通常使用による損耗と考えらる場合、Aさんには原状回復の義務は無いと考えられる為。（大家さんが、管理会社（仲介業者が兼務する場合もあります）に管理を委託している場合は、管理会社に相談します。）また、大家さんには賃貸借契約上の「目的物の修繕義務」があります。
理由：通常使用による損耗と考えらる場合、Aさんには原状回復の義務は無いと考えられます。自費で直そうと考えないでください。賃貸共同住宅の持ち主は大家さんであり、建物の借主が安心して暮らせるよう維持・修繕の義務（「目的物の修繕義務」）があります。
水道業者を直接呼んで相談してはダメよ！それで私は自費で直してしまった事があるの。損してしまったわ(;´Д`)・・・。
分譲賃貸マンションに住んでいた場合
解答
〇●直接、貸主の区分所有者に連絡をする。又は、仲介業者を通して区分所有者に連絡を取る。
理由：通常使用による損耗と考えらる場合、Aさんには原状回復の義務は無いと考えられる為。
理由：通常使用による損耗と考えらる場合、Aさんには原状回復の義務は無いと考えられるます。分譲賃貸マンションの持ち主は区分所有者（オーナー）であり、通常使用に伴う維持・修繕の義務（「目的物の修繕義務」）は区分所有者にある為、自費で直さないように！
理由：配管の詰まりの原因が共用部分内にあるケースも考えられる為、確認してみても良いでしょう。しかし、先ずは区分所有者（オーナー）か仲介業者に相談すべきです。
分譲マンションに住んでいた場合
理由：専有部分内の修繕の為。（共用部分内の可能性もある為、管理組合にも確認してみると良いでしょう）▲▲管理組合に相談する。
理由：管理組合は共用部分を管理する団体であり、専有部分の修繕は個人で行う必要があります。（但し、共用部分内に原因がある可能性もありますので、確認してみても良いでしょう。）
賃貸共同住宅に住んでいた場合
解答
理由：通常使用による損耗と考えらる場合、Aさんには原状回復の義務は無いと考えられます。（大家さんが、管理会社（仲介業者が兼務する場合もあります）に管理を委託している場合は、管理会社に相談します。）また、大家さんには賃貸借契約上の「目的物の修繕義務」があります。
理由：通常使用による損耗と考えらる場合、Aさんには原状回復の義務は無いと考えられます。自費で直そうと考えないでください。賃貸共同住宅の持ち主は大家さんであり、建物の借主が安心して暮らせるよう維持・修繕の義務があります。
もし、自費で修理して場合でも、あとで請求できる場合もあります。
損しないように、冷静に現状を把握して行動してね！
解答
〇●直接、貸主の区分所有者に連絡をする。又は、仲介業者を通して区分所有者に連絡を取る。
理由：通常使用による損耗と考えらる場合、Aさんには原状回復の義務は無いと考えられます。
理由：通常使用による損耗と考えらる場合、Aさんには原状回復の義務は無いと考えられます。分譲賃貸マンションの持ち主は区分所有者（オーナー）であり、通常使用に伴う維持・修繕の義務は区分所有者にあります。
理由：管理組合は「共用部分」を管理する団体なので、分譲賃貸マンションであっても、専有部分内の修理等はマンションのルール（規約）に従い、個人の負担（この場合は区分所有者であるオーナーさん）で行うことになります。
解答
理由：専有部分内の修繕の為。
理由：管理組合は共用部分を管理する団体であり、専有部分の修繕は区分所有者自ら行う必要があります。
賃貸共同住宅に住んでいた場合
解答
理由：大家さんが所有者であり、騒音元の居住者との賃貸借契約上、部屋の用法が取り決められていると考えられるからです。
理由：解決できる場合もありますが、そうでない場合も多いです。先ずは、持ち主である大家さんに相談してみましょう。
最近は物騒だから、注意に行くのは避けた方が良いかも。
分譲賃貸マンションに住んでいた場合
解答
〇●直接、貸主の区分所有者に連絡をする。又は、仲介業者を通して区分所有者に連絡を取る。
理由：当事者間の対応となる為、先ずは区分所有者（オーナー）に相談すると良いでしょう。
理由：解決できる場合もありますが、そうでない場合も多いです。先ずは、貸主の区分所有者あるいは仲介業者に相談してみましょう。
理由：当事者の問題である為、基本的に管理組合は関わりません。
分譲マンションに住んでいた場合
解答
理由：当事者の問題となる為、自分で対応・対処しなければなりません。弁護士等の専門家に相談してみましょう（但し、共同利益背反行為とならないケースの場合）。
理由：共同利益背反行為に該当するケースもあり、対応方法の相談に乗ってもらえる可能性があります。
理由：解決できる場合もありますが、そうでない場合も多いです。今後の事も考え、じっくりと対策を考えた方が良いです。
「なんか、メチャややこしくない⁉」
災害等の有事に備え、責任の所在を把握し対応を考えておく
先ずは、皆さんが住んでる住宅が「分譲」なのか「分譲賃貸」なのか「賃貸」なのかを把握しましょう。
以下の記事もご参考に
次に、何かあったとき、例えば災害等近年は頻発していますので、どこに連絡、相談、対応すべきか？を予め把握しておきましょう。
見た目は同じような共同住宅でも、
１．自分で対応すべき事なのか？
２．大家さんが対応すべきなのか？
３．分譲賃貸マンションの区分所有者が対応すべきなのか？
４．仲介業者が対応すべきなのか？（賃貸共同住宅の管理が任されている場合）
５．賃貸共同住宅の管理会社が対応すべきなのか？
６．分譲マンションの管理組合が対応すべきなのか？
７．分譲マンションの管理委託されてる管理会社が対応すべきなのか？
住んでる住宅の「責任の所在」と「発生した事案」を考慮して、対応する必要があります。
注意！「賃貸住宅」の場合は契約書に「特約」の有無を確認する
賃貸借契約を結んで部屋を借りた場合、借主には原状回復義務があります。
しかし、通常使用に伴う損耗や、経年劣化については原則、原状回復の義務は有りません。
じゃあ、通常使用の損耗は全部大家さんに請求できるんだ。
いいえ、注意して下さい。契約書をよく確認しないと「特約」が定められている事があり、場合によっては請求できないケースもあります！
契約書に、「通常損耗」、それとも「原状回復」の対象になるのか、「特約」として定められてる場合があるので、契約書をよく確認する必要があります。
まとめ
・住んでる住宅（「賃貸共同住宅」、「分譲賃貸マンション」、「分譲マンション」）により、「責任の所在」が異なります。
・「責任の所在」を見誤ると、問題の解決が困難になったり時間が余計に掛かったりと損害を被ってしまう場合もあるので注意が必要です。
・あなたは誰に連絡・相談・対応を依頼しますか？駆け付けた修理業者さん、大家さん、区分所有者（オーナーさん）、管理会社、管理組合、それとも専門家？整理しておくことをお勧めします。
・災害等の有事の際においても冷静な判断のもと行動できる準備をしておきましょう。
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