こんにちは！サラリーマン・マンション管理士ブログの「サラ管」です。

先ずは簡単な自己紹介です。

私はサラリーマンの傍らで「マンション管理士」としてのスキルアップを日々心掛けてるアラフィフおやじの「サラ管」です。

好きな言葉は「継続は力なり」。サラ管ブログを通じて、皆様の人生において私の人生経験が少しでも役立てればと思い、記事を書き記したいと思います。

それでは本題に入っていきたいと思います。

 

【簡易診断】適正な管理・運営が行われている管理組合の簡単な見分け方！

 

特に中古マンションの購入予定者には、

 

「どのように選べばよいの？」

 

「何を基準に判断したらよいの？」

 

と迷われる方も多いかと思います。

 

我々マンション管理士は、「特に中古マンションは、【管理の質】を見るべきです」と助言します。

【管理の質】＝適正な運営がなされているかどうかは、国土交通省が定める「マンション管理標準指針」を参考にする事も一つの方法です。

この指針の策定の狙いの一つには「マンションの購入予定者が【管理の質】を考慮して選択できる環境を整備する」とされていますので、購入者目線でマンション選びの判断基準の一つを示していると言えます。

 

しかし、素人の方では判断が難しいと思います。

そこで【簡易診断】をしてもう事によって例えば、

購入の検討を進めよう！

管理組合の体質を改善しよう！

という判断材料の1つとしてもらえれば幸いです。

 

 

15項目以上の該当が無ければ対象外

 

 

「考えられる」と記しましたが、15項目以上の該当で【管理の質】が担保されたわけではありません。

マンションの管理・運営が適正に行われているかどうか？

15項目以上の該当が無ければ適正に行われてない可能性が高いマンションなので、

・購入対象から外す

・管理組合の運営を見直す

などの【簡易診断】的な「取っ掛かり」にしてもらえればと思います。

 

以下の記事で詳細を確認できます！！

＞＞【知ってたら必ず得します！】マンション購入の際に注意すべきポイント【まとめ】

＞＞マンション購入の際に注意すべきポイントPART６【エレベーターの適正台数】編

 

管理の質とは

 

そこで、具体的に【管理の質】をどのように判断するのか？

管理組合が総会や理事会の運営、防犯や防災対策などの運営にどのように取り組んでいるか

対象項目を総合的に判断した結果で「管理の質」を判断する

ことになります。

 

「マンション管理標準指針」を参考にすれば良いと冒頭に記しましたが、対象項目が非常に多いので、特にポイントとなる対象項目を紹介させていただきます。

 

先ず「管理組合の運営」は、大きく4項目に分けることが出来ます。

 

１．総会の運営

２・理事会の運営

３．防災や防犯の体制

４．その他

 

そして、それぞれの項目に管理組合がとるべき「標準的な対応」が項目ごとに示されています。

 

 

 

①総会の開催数

少なくとも毎年一回開催している。

区分所有法で規定されています（法３４条）。

 

②通常総会の開催時期

新会計年度開始後2カ月以内に開催している。

 

③通常総会の開催通知

開催日より少なくとも2週間前までに、日時、場所、議題および議案の要領を明記した招集通知を発信している。

区分所有法では「1週間前」と規定。規約により伸縮できるとされています（法３５条）。

 

④通常総会の開催予告

招集通知の送付に先立ち、開催日時および場所を予告している。

 

⑤総会前の情報提供・意見聴取

重要な案件については、事前説明会やアンケートにより意見聴取している。

 

⑥総会の出席率

書面や代理人によるものも含め、少なくとも８０％程度の区分所有者が議決権を行使している。

区分所有者の「管理組合の運営」に対する、最低限のバロメーターです。

 

⑦総会決定事項の広報

議事録を戸別配布している

 

⑧総会議事録の保管・閲覧

議事録を作成し、区分所有者または利害関係人の求めに応じて閲覧できる状態で保管され、保管場所を管理事務所等に掲示している。

区分所有法に定められています（法３３条）。

以下の記事もご参考に！

＞＞コロナ緊急事態宣言下での開催判断は大丈夫⁉総会の流れと重要なポイントとは？

 

⑨理事会の開催数

少なくとも２カ月に一回定期的に開催している。

健全な管理組合では１カ月に１回の開催は必要です。

 

⑩理事会議事の広報

開催された理事会の日時・議題等の広報を戸別配布、掲示、広報誌への掲載等の方法により実施している。

 

⑪理事会議事録の保管・閲覧

議事録を作成し、区分所有者または利害関係人の求めに応じて閲覧できる状態で、管理組合において保管している。

非常に重要です。議題や報告事項の内容、管理会社との関係など、管理組合の運営がどのように行われているのかを、ある程度判断できます。

 

⑫理事の任期・選任方法

理事の任期が１～２年の間で定められており、かつ、各理事の就任日及び任期の期限が明確になっている。

役員の選任で重要なことは「長期就任の防止」です。長期就任の役員がいるという事は、「なり手不足の問題」や「独裁的な運営」が行われている場合もあるので、注意が必要です。

 

⑬専門委員会の設置

大規模修繕工事の実施、管理規約の改正等、必要に応じて設置している。

新築マンションには必要性は高くないかもしれません。但し、１５年超のマンションには、何かしら問題が生じてくるので、「長期的」「専門的」検討事項に対し、対策を講じていると判断することが出来ます。

 

⑭理事会の引継ぎ

理事会の業務、帳簿類、懸案事項等の引継ぎが出来ている。

引継ぎが出来てない理事会も多いですが・・・。

 

以下の記事もご参考に！

＞＞議案を先送りにするのですか⁉理事会決議を迅速にさせた規約を解説します

＞＞【部外者の理事会出席】は認められない⁉そうなると管理会社の担当者は・・・

＞＞マンション購入の際に注意すべきポイントPART５【理事会議事録】編

＞＞理事三役が主導。実際の【第一回定例理事会】の模様を詳しく解説します

＞＞三役打合せ（理事会前の事前打ち合わせ）とは？その必要性を詳しく解説します！

 

⑮防火対策

Ⅰ．防火管理者の選任

Ⅱ．消防計画の作成及び周知

Ⅲ．消防用設備等の点検

Ⅳ．災害時の避難場所の周知

Ⅴ．災害対策マニュアル等の作成・配布

Ⅵ．ハザードマップ等災害・防災対策に関する情報の収集・周知

Ⅶ．年1回程度定期的な防災訓練の実施

 

全て行われていることが望ましいですが、７項目もうち４項目は該当すれば「〇該当」です。

 

⑯防犯対策

Ⅰ．最寄りの交番・警察署の連絡先等が周知されている

Ⅱ．日ごろからの居住者同士の挨拶が自然に行われるような取り組みの実施

当たり前の事です。

以下の記事もご参考に！

【防犯カメラ運用細則】ひな型を使用する際に必ず押さえておきたいポイント

 

⑰専門家の活用

マンション管理士その他マンション管理に関する各分野の専門知識を有する専門家の支援が受けられる状況にある。

 

⑱損害保険の付保

管理組合が適切な火災保険その他の損害保険を付保している。

 

⑲コミュニティ形成活動

催事等のコミュニティ形成活動の年間計画を作成し、これに基づき実施している。

こちらは、「自治会」の業務が絡んでくる場合もあります。自治会活動も別個確認する必要があります。

 

以下の記事もご参考に！

理事会の流れとマンション管理士の役割とは？

 

 

まとめ

・中古マンションを購入の際は「管理の質」を確認する事が必要です。

・この記事で「管理の質」を【簡易診断】的に判断してもらい、15項目以上の該当が確認できなければ「購入の再検討」、「管理運営の見直し」を考える事をお勧めします。

・「管理の質」の見分け方は、１．総会の運営（８項目）、２・理事会の運営（６項目）、３．防災や防犯の体制（２項目）、４．その他（３項目）から、総合的に判断します。

 

＞＞同ブログの「マンション購入の際に注意すべきポイントシリーズ」を参考にしてみて下さい。