こんにちは！サラリーマン・マンション管理士ブログの「サラ管」です。

先ずは簡単な自己紹介です。

私はサラリーマンの傍らで「マンション管理士」としてのスキルアップを日々心掛けてるアラフィフおやじの「サラ管」です。

好きな言葉は「継続は力なり」。サラ管ブログを通じて、皆様の人生において私の人生経験が少しでも役立てればと思い、記事を書き記したいと思います。

それでは本題に入っていきたいと思います。

 

投資型等の不在組合員が多いマンションを購入する前に注意すべきことを解説！

最終更新日　令和５年８月２日

一番注意すべき事、一番大切な事とは・・・・

 

それは、

 

「管理不全のマンションを購入しない事」

です。

 

購入した場合、管理不全等のマンション内に存在する問題を克服する事は一般的（居住型）なマンションの比ではありません。

特に、「投資型マンション」に「居住」を視野に購入を考えられているオーナーさんは必読です！

また、そうでないオーナーさんでも、決して安くない「管理費や修繕積立金の使途」には関心があるところだと思います。

 

先日、ある投資型マンションを購入した男性からこのような相談を受けました。

 

 

 

 

「投資型マンション」と「一般的なマンション」は、似て非なるものと考えた方が良いです。

 

一般的に、投資型マンションは「家賃収入」や「売却」で利益を得ることを目的としますが、購入の際のポイントの一つとして、

 

「管理の重要性」

が挙げられています。

しかし、素人はもちろん「プロ」と思われる不動産販売会社や仲介業者でさえ、「管理の重要性」を把握しているケースは稀ではないかと考えます。

 

なぜなら、実際に居住している管理組合の役員や、マンション管理のプロであるはずの管理会社の担当者ですら把握できていないケースも多いからです。

 

また、区分所有法や国土交通省が示す標準管理規約においても、これらマンションを区別する特段の定めは有りません。

 

一般的な居住型マンションの管理・運営ではほとんどのマンションが何らかの問題を抱えていますが、それはある意味「問題の顕在化」と言う点で、管理組合が正常に機能していると言うでことが出来ます。

しかし、「投資型マンション」では、それすらわからないケースが散見されます。

 

投資型のマンションで一番懸念される事は、

理事長の独断になり易い。管理費等の不正や管理会社等の業者との癒着がよく社会問題になります。

「投資型マンション」＝「不在組合員（不在区分所有者）が多いマンション」なので、横のつながりは期待できない。

 

1組合員のあなたが、例え理事長の規約違反などの不正に気付いたとしても、それらを追求する事は非常に困難です。

 

・投資型と居住型の違い

・なぜ困難なのか？

・購入前に何に注意し、どうすればよいのか？

 

 

「投資型マンション」と「一般的なマンション」の大きな違い

区分所有者の「管理・運営」に対する意識が違います

 

居住型マンションの区分所有者は「快適な住環境」を求めます。

一方、投資型マンションの区分所有者は当然資産価値が維持向上されるべく「快適な住環境」を重視すると考えられますが、組合員（オーナー）が直接的にマンションの管理・運営に携わる事は殆どありません。管理会社任せ、管理組合任せ（オーナー本人も管理組合の一員ですが・・・）という意識ではないでしょうか。

 

マンションの管理・運営の主体は「区分所有者」等で構成される管理組合ですが、投資型のマンションでは、

 

ただでさえ、マンションの管理・運営の主体が「管理組合」と自覚する区分所有者が少ない現状では、投資型マンションはマンションの本来あるべき姿から最も遠いところにあると考えます。

 

 

なぜ一組合員（区分所有者）の意見が反映されにくいのか？

理事会が機能不全だとあなたの意見は反映されにくい

 

マンションの最高意思決定機関は「総会」です。

「総会」で承認された議事を執行する機関が「理事会」になります。

つまり、管理・運営の実行部隊は「理事会」なので、理事会が正常に機能している場合は、一組合員の意見でも反映されると考えられます。

しかし、不在組合員の多い「投資型マンション」では健全に理事会が運営されるケースは決して多くないと考えられます。

 

例えば、

・理事長と連絡が取れない

・理事会の役員がどこに住んでるかわからない

・管理会社に問い合わせても理事長からの返答がない（連絡が無いからと言って、管理会社に責任は有りません。管理会社は委託された業務を粛々と遂行するのみ）

などなど・・・。

 

このように理事会が機能していない場合、冒頭のように一組合員が理事長に対して理事会の健全化を求めるのは正直言って難しいです。

なぜなら、区分所有法や標準管理規約などでは、一組合員が出来る事が限定されているからです。これはある意味、多数決制を原則とするマンションにおいては当たり前の事だと考えられますが・・・。

 

一組合員としてできる事は、

１．理事長解任請求（区分所有法第25条　選任および解任）

（選任及び解任）
第２５条　区分所有者は、規約に別段の定めがない限り集会の決議によつて、管理者を選任し、又は解任することができる。
２　管理者に不正な行為その他その職務を行うに適しない事情があるときは、各区分所有者は、その解任を裁判所に請求することができる。

 

２．理事会役員の解任（標準管理規約第４４条　組合員の総会招集権）

（組合員の総会招集権）
第４４条　組合員が組合員総数の５分の１以上及び第46条第1項に定める議決権総数の５分の１以上に当たる組合員の同意を得て、会議の目的を示して総会の招集を請求した場合には、理事長は、２週間以内にその請求があった日から４週間以内の日（会議の目的が建替え決議又はマンション敷地売却決議であるときは、２か月と２週間以内の日）を会日とする臨時総会の招集の通知を発しなければならない。
２　理事長が前項の通知を発しない場合には、前項の請求をした組合員は、臨時総会を招集することができる。

が挙げられます。

 

しかし、「投資型マンション」で理事長の解任を請求できる程の理由を準備できるのか？

不在組合員が多い中、どのようにして賛同者を集めるのか？

 

など、臨時総会開催の条件を満たすことは非常に困難であり現実的ではありません。

 

投資型マンションの購入前に注意すべき点

管理運営の状況については、販売会社や仲介業者の説明を鵜吞みにしない事。マンション管理士等のマンション管理・運営のプロにまず相談してみる事が重要です。

 

【注意すべき点】

対象マンションの「管理・運営」が健全なのか見極める事が重要です！

先にも記しましたが、素人はもちろん不動産の「プロ」である不動産販売会社や仲介業者でさえ、「管理の重要性」を把握しているケースは稀ですし、実際に居住している管理組合の役員やマンション管理のプロであるはずの管理会社の担当者でさえ、実態を把握できていないケースも多いからです。

 

もし自分自身で行いたいのなら、最低でも以下の書類は確認して下さい。仲介業者に依頼すれば閲覧できます。

 

【見極め方法】

以下の記事をご参考に、

上記の記事においては主に中古マンションの購入検討者に向けて記していますが、新築においても同じです。

・投資型マンションを購入の際は「管理の質」を確認する事が必要です。

・「管理の質」を【簡易診断】的に判断してもらい、記事中診断項目において15項目以上の該当が確認できなければ「購入の再検討」、「管理運営の見直し提案」を考える事をお勧めします。

・「管理の質」の見分け方は、１．総会の運営（８項目）、２・理事会の運営（６項目）、３．防災や防犯の体制（２項目）、４．その他（３項目）から、総合的に判断します。

 

【お勧めの方法！】

マンション管理士等のプロに投資する！

マンション管理士等の「管理・運営」のプロを活用する事が最も有効だと考えます。

 

まとめ

・一番注意すべき事は「管理不全のマンションを購入しない事」です。購入した場合、管理不全等のマンションに存在する問題を克服する事は一般的（居住型）なマンションの比ではありません。

・投資型と居住型の大きな違いは、区分所有者（組合員）の「管理・運営」に対する意識が違います。

・なぜ一組合員の意見が反映されにくいのか？それは、理事会が機能不全となっているケースが多いからです。

・購入前に何に注意し、どうすればよいのか？それは、購入対象のマンションの管理・運営状況を把握し適切な判断を下す事です。自身で出来ない場合は、マンション管理士等のマンション管理・運営のプロにまず相談してみる事が重要です。