サラ管ブログのはじめに
他人任せで本当に良いのですか？あなたの約8割もの財産を‼
仮にマンションの購入金額が3000万円だとします。
その内あなたが直接享受できる利益はせいぜい約2割の600万円分しかありません。
実際、あなたの部屋を見渡してください。
3000万円分の価値を実感できますか？
あなたの目で見えるものが約2割の価値という事です。（キッチン・ユニットバス・洗面・扉等の造作・フローリング・クロス等・・・ちなみに玄関ドアや窓・サッシュは含まれません）
土地や建物の共用部分等に残りの8割の財産が「マンション管理組合」により管理運営がされています。
これを機会に関心を持ってみませんか？
マンション管理組合に。
こんにちは！サラリーマン・マンション管理士ブログの「サラ管」です。
先ずは簡単な自己紹介です。
私はサラリーマンの傍らで「マンション管理士」としてのスキルアップを日々心掛けてるアラフィフおやじの「サラ管」です。
好きな言葉は「継続は力なり」。サラ管ブログを通じて、皆様の人生において私の人生経験が少しでも役立てればと思い、記事を書き記したいと思います。
それでは本題に入っていきたいと思います。
【管理会社を信用】管理のプロに任せた落とし穴⁉あるマンションの惨状とは・・・
最終更新日 令和５年８月２日
先日、あるマンションの理事長より管理・運営状況の診断を求められました。
理事長曰く、
私どものマンションは管理委託方式で、長年お世話になっている管理会社だから心配には及びませんが、最近懸念されてる「管理不全マンション」に陥る事は無いかと思いましてね。一応確認しておこうかな～と思って。
有難うございます。しっかりと確認させて頂きます。
「管理のプロである管理会社に任せているから安心！」
と皆さん考えてないですか？
実際、このマンションを調査した結果・・・・・。
ちょっと信じられない以下2つの大きな問題点が確認されました。
１．長期修繕計画書が１５年近く見直しが行われていない
２．管理組合の機能不全
「管理組合の機能不全」及び「管理会社の担当者（フロントマンと呼ばれています）の怠慢」が放置され続けた結果、このマンションにどのような事が生じたのか？詳しく解説します。
【惨状１】長期修繕計画の見直しが行われていない
原因は２つ、
です。
なんと約１５年もの間、長期修繕計画が見直されていませんでした。
その結果、
屋上防水工事が前回の施工から約1３年が行われておらず、「漏水事故」が発生！！
このマンションでは約１５年前に大規模修繕工事が行われ、その際に屋上防水工事も施工されていました。（通常、屋上防水工事は10年おきに調査診断されるべき工事です）
しかし、その後は本来5年ごとに行うべき「長期修繕計画の見直し」も行われず、管理組合や管理会社も確認を怠った為に漏水事故が発生。
管理組合においては、理事役員が輪番制の為に引継ぎが上手くいかずに放置されたという事例はありますが、このマンションの場合は居室の約9割がワンルームの為、一人の区分所有者が長年「理事長」をしており、ほぼ管理会社任せにしていました。
管理組合のメンバーや管理会社の担当者それぞれが「長期修繕計画」を確認、見直しをすることなく、建物・設備の必要な工事の全体像を把握していない状況のもとに発生したと考えられます。
また、本来なら「漏水事故」を教訓に、マンションの各所の設備や建材の修繕周期等を長期修繕計画で確認すべきところ、これも行っていなかった(´；ω；`)ｳｯ…最悪です。
一方、管理会社においては担当者の怠慢からこのような事態が発生したと考えられます。
管理会社の担当者が通常の業務をこなしていたとしたら「管理組合の無関心」の状態を回避できていたかもしれませんが・・・。
とは言え、管理会社の担当者の能力を見抜くのも管理組合の責任です。管理組合が正常に機能していたら「担当者の怠慢や無責任」を見抜けたと考えられます。担当者の交代を管理会社にお願いするのはもちろんアリです。
自分たちの住むマンションに少しでも関心があれば防げた事故だと考えられます。
ただ、不幸中の幸いとでも言いましょうか。
修繕積立金が適正に積み立てられており、軌道修正は比較的容易に行うことが出来るものと判断しました。
管理費等の資金計画にも余裕がある為、「専門家」に依頼して財産を適正に管理するように助言しました。
見落としやすい⁈「屋上防水」と「大規模修繕」の工事周期の違い
勘違いする方も多いのですが、
「屋上防水工事」と「大規模修繕工事」を同時に行うとは限りません。
えー！同時に施工すると思っていた。なんで同時に行わないのですか？
それぞれの診断により判断されますが、一般的には、
大規模修繕工事のサイクルは12年～17年間隔
屋上防水工事は10年サイクル
とされています。
それぞれサイクルが違うので「長期修繕計画」をよく確認し、必要に応じて建物診断を行いながら修繕を行いましょう。
例え管理会社に管理委託した場合でも、修繕周期の違いを理解せずにいると「修繕を忘れてたー！」というような事態に陥る可能性が有るという事にご注意ください。
【参考：長期修繕計画の見直しは5年に一度行うべきとされる理由】
・建物や設備の劣化等の状況確認
・建物や設備の材料単価や工法の変化に対応
・社会環境や生活環境の変化に対応
・修繕積立金の積み立て状況の確認
などが挙げられます。
根拠として、国土交通省が示すガイドラインには、
①将来見込まれる修繕工事及び改修工事の内容、おおよその時期、概算の費用等を明確にする。
②計画修繕工事の実施のために積み立てる修繕積立金の額の根拠を明確にする。
③修繕工事及び改修工事に関する長期計画について、あらかじめ合意しておくことで、計画修繕工事の円滑な実施を図る。
国土交通省発行 長期修繕計画作成ガイドライン（長期修繕計画の作成及び修繕積立金の額の設定の目的等）より
【惨状２】管理組合の機能不全
理事会活動が全く行われていなかった実態
管理会社に丸投げ。
理事会活動は全く行われず、年1回の総会も「理事長」と「管理会社の担当者」2名のみで行われ、残りは全て委任状等の書面出席。
ワンルームマンションが多くを占めるマンションため、投資目的などの理由により不在区分所有者が多いという理由が反映されていると思います。
しかし、居住区分所有者で特に理事長の責任は重いと考えられます。
理事会活動が難しいという事は理解できますが、理事長が管理会社に任せきりではいけません！
一方で、管理組合の機能不全は管理組合の責任ではありますが、管理会社は管理委託契約を締結する際に「理事会支援業務」を契約条件に入れていると考えられるので管理会社の責任でもあります。
従いまして、管理委託する際は、委託先や担当者（フロントマン）の選定には十分な検討が必要です。
いずれにしても、「管理組合も無知」そして「管理会社も無知」という事例は決して珍しくはない事だと考えます。
このマンションの場合は「漏水事故程度で済んでよかったな」と言えば語弊がありますが、皆さんも他人事と考えずいつでもどこでも起こりうる事例とお考え下さい。
もし、管理組合で確認が困難な場合はマンション管理士等の専門家に確認を依頼してみて下さい！
まとめ
・例え相手が管理のプロである「管理会社」でも、チョンボする可能性が有ります。管理運営を任せっきりではいけません。
・管理運営の主体は、区分所有者等の皆さんで構成される管理組合です。積極的に関わらないと、皆さんの大切な財産を失う事も考えられます。
・今回の案件のように状況的に管理組合の運営が困難な場合は、是非マンション管理士等の専門家に相談してみて下さい。マンション管理士の役割は、管理組合の財産をお守りするお手伝いをさせて頂く事です。
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