こんにちは！サラリーマン・マンション管理士ブログの「サラ管」です。

先ずは簡単な自己紹介です。

私はサラリーマンの傍らで「マンション管理士」としてのスキルアップを日々心掛けてるアラフィフおやじの「サラ管」です。

好きな言葉は「継続は力なり」。サラ管ブログを通じて、皆様の人生において私の人生経験が少しでも役立てればと思い、記事を書き記したいと思います。

それでは本題に入っていきたいと思います。

マンション購入の際に注意すべきポイントPART７【外壁・屋上改修編】

中古マンション購入の前に、「外壁改修工事」と「屋上防水工事」が適正に行われている事を確認して下さい。

【確認方法】

１．マンション管理組合に保管されている「工事履歴」を書面にて確認する

２．「工事履歴」にて工事期間の目安が守られているか確認する

大規模修繕工事が実施されているれば問題ないのでは？

いいえ、「屋上防水工事」が見送られることがある（実際に例を記しています）ので注意が必要です！

築後何年が工事の目安？

・外壁の改修は過去15年以内に実施

・屋上の防水工事は過去10年以内に実施

一般的な工事間隔の目安です。

購入対象のマンションが、「外壁の改修」であれば過去１５年の間に、「屋上（ルーフバルコニーを含む）の防水工事」は、過去１０年の間に実施している事を確認してください。

但し、この期間はあくまでも一つの目安として考えて下さい。

その理由として、例えば大規模修繕工事に入る前の「建物診断」の結果により、修繕時期を前倒し又は先延ばしている場合もあるからです。立地条件、建物形状、塗装材料や防水工法等によりそれぞれ耐用年数が異なってくるからです。

この場合でのポイントは、

「屋上防水工事」が定期的に行われている事を確認して下さい！

理由として、大規模修繕工事の際に「外壁の改修」は必ず行われます。しかし、足場を組む必要のない「屋上防水工事」は極端な話、いつでもできる工事なので大規模修繕工事と同時に行う必要性はありません。

「防水工事」が見送られ漏水事故が発生⁉

実際にあった話ですが、あるマンションが築後10年を迎えた時点で「屋上防水工事」を行いました。

このマンションでは「建物診断」の結果、第1回目の「大規模修繕工事」を築後15年目に行う事にしたので、この工事では「屋上防水工事」は必要ありません。

しかし、次の第2回目の大規模修繕工事まで15年の間隔があくことになった結果、築後2０年目に行う第2回目の「屋上防水工事」を怠り漏水事故が発生。そこで初めて防水工事を忘れていたことに気付いた、と言う事案がありました。

1990年　マンション竣工

2000年「屋上防水工事」実施

2005年「第1回大規模修繕工事」実施

（2010年頃の屋上防水工事忘れ）

2020年「第2回大規模修繕工事」実施

2021年　漏水事故発生！

ちなみに、戸建て住宅でも築１５年前後を目途に修繕を実施します（私の住む家も、築後15年で修繕工事を行いました）。

第１回目の修繕箇所は、「外壁」、「屋根防水」、「雨樋」等に防水等の上塗り修繕工事を行うのが一般的です。

修繕費用は規模によりますが、だいたい１００万円から１５０万円程度です。この費用は、マンションの第１回目の大規模修繕戸当たり修繕費用と同程度で、２回目以降はさらに修繕箇所が増えて費用も増加することも戸建て住宅と同じです。

それでは購入対象のマンションの工事履歴の確認方法はどうすればよいのか？

マンションの工事履歴を確認する

国土交通省が示す「標準管理規約」に準拠しているマンションの管理規約であれば、仲介業者を介して管理組合、あるいは管理会社に閲覧請求すれば工事履歴の閲覧が出来ます。

標準管理規約第64条（帳票類等の作成、保管）

１ 理事長は、会計帳簿、什器備品台帳、組合員名簿及びその他の帳票類を作成して保管し、組合員又は利害関係人の理由を付した書面による請求があったときは、これらを閲覧させなければならない。この場合において、閲覧につき、相当の日時、場所等を指定することができる。

２ 理事長は、第３２条第三号の長期修繕計画書、同条第五号の設計図書及び同条第六号の修繕等の履歴情報を保管し、組合員又は利害関係人の理由を付した書面による請求があったときは、これらを閲覧させなければならない。この場合において、閲覧につき、相当の日時、場所等を指定することができる。

３ 理事長は、第４９条第３項（第５３条第４項において準用される場合を含む。）、本条第１項及び第２項並びに第７２条第２項及び第４項の規定により閲覧の対象とされる管理組合の財務・管理に関する情報については、組合員又は利害関係人の理由を付した書面による請求に基づき、当該請求をした者が求める情報を記入した書面を交付することができる。この場合において、理事長は、交付の相手方にその費用を負担させることができる。

万一、閲覧できないようなマンションであれば、購入検討の対象外とすべきです。

その理由として、通常なら利害関係人（組合員から媒介を受けた宅建業者等）からの請求があった場合には閲覧させるのが一般的（常識）だからです。

閲覧が出来ないという事は、何かしら問題を抱えたマンションである可能性が高いからです。

そこで確認すべきことは、

実施時期と妥当な間隔で工事が実施されているか？

屋上防水は、雨に直接さらされフラットな形状で水がはけにくい為、築後１０年が一つの目安と言えます。

しかし、防水工法により１５年から２０年の耐久年数があるものもあり、その場合は業者の「補償期間」を確認してください。その期間が一つの目安になります。

外壁改修に関しては、「大規模修繕工事」で行われることが一般的ですので、工事履歴や工事計画を確認してください。

専門的な事項もあるので、マンション管理士等の専門家に相談しても良いと思います。

こちらの記事もご参考に！

【必ず知っておきたい‼】マンション購入の際に注意すべきポイント【まとめ】

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まとめ

・外壁の改修は15年以内、屋上の防水工事は10年以内に実施がおおよその目安になります。

・大規模修繕工事が適正に実施されているからと言って、必ず「屋上防水工事」が行われているとは限りません。「建物診断」の結果により、修繕時期を前倒し又は先延ばしている場合は、屋上防水工事が実施されていないケースもあるので注意が必要です。

・工事履歴書等の閲覧方法は、仲介業者に依頼し管理組合に対して行ってください。

・必要に応じて、マンション管理士などの専門家の活用もご検討ください。