サラ管ブログのはじめに
他人任せで本当に良いのですか？あなたの約8割もの財産を‼
仮にマンションの購入金額が3000万円だとします。
その内あなたが直接享受できる利益はせいぜい約2割の600万円分しかありません。
実際、あなたの部屋を見渡してください。
3000万円分の価値を実感できますか？
あなたの目で見えるものが約2割の価値という事です。（キッチン・ユニットバス・洗面・扉等の造作・フローリング・クロス等・・・ちなみに玄関ドアや窓・サッシュは含まれません）
土地や建物の共用部分等に残りの8割の財産が「マンション管理組合」により管理運営がされています。
これを機会に関心を持ってみませんか？
マンション管理組合に。
こんにちは！サラリーマン・マンション管理士ブログの「サラ管」です。
先ずは簡単な自己紹介です。
私はサラリーマンの傍らで「マンション管理士」としてのスキルアップを日々心掛けてるアラフィフおやじの「サラ管」です。
好きな言葉は「継続は力なり」。サラ管ブログを通じて、皆様の人生において私の人生経験が少しでも役立てればと思い、記事を書き記したいと思います。
それでは本題に入っていきたいと思います。
マンションの【管理規約】や【使用細則】の変更プロセスや方法を解説します！！
投稿日2021.05.21
最終更新日 2023年８月２日
マンションに住んでて感じた事は有りませんか？マンション管理既約への疑問。どのように決められているのでしょうか？
たまに、こんな話を聞くことがあります。
一人暮らしになって寂しいんだよなぁ。ペットを飼いたいんだけど、このマンションはペット飼育禁止だもんなぁ。なんとかならんかなぁ。
昨日の理事会で聞いたんだけど、大規模修繕工事の費用が結構掛かるみたい。でも修繕積立金の額が足らないって言ってるから、修繕積立金の額の値上げを検討した方がいいんじゃない⁉
最近、駐車場の使用料が近傍の駐車料金とかけ離れてきたと思うけど、変更した方が良いのでは？
ちなみに私が参加させてもらってるマンションでは、規約の改正が現在までに11回行われています（築35年超）。
規約改正の多少は別にして、
「規約」や「細則」は議論が積み重なって熟成されていくものだと考えます。その為には、マンションの区分所有者である組合員の方が積極的に組合活動に参加し、必要に応じて「規約」や「細則」を変更していくことが重要です‼
あなたのマンションの「管理規約」と「使用細則」に疑問を感じた事は有りませんか？
「え、この決まりって何かおかしくない⁉」
と思う事はないですか？
例えば、
・管理費や修繕積立金の「額」について
特に築年数の浅いマンションの場合は、分譲時に決められた管理費等の「額」が変更されないままの状態である事が多いと思われます。
しかし、もともと販売側が設定した管理費等の額は低く設定されていますので、第一回の大規模修繕工事の際に「長期修繕計画書」の見直しを行いますが、あまりに管理費等の「額」が低いため、その変更が必要になったり、あるいは、社会情勢の変化（例えば、人手不足による工事単価の高騰）等により、その「額」の見直しが必要になってくることがあります。
築20年とか30年のマンションでは、マンションの老いと共に住人の老いの問題が生じてきます。
その一つに駐車場の問題があります。
約30数年前のバブル期の頃は、
私なんて、駐車場の空きが出るのに2年も待ったんやでー。
なんて事はザラでした。しかし今では・・・。
ある理事長さんより、
先日、副理事長が免許の返納をしたらしい。そんなこんなで、最近はマンションの空き駐車場が多くて駐車場収入が激減だよ。機械式駐車場は維持費が高額になるので収支状況が厳しいんだよなぁ。
最近、駐車場の使用料が近傍の駐車料金とかけ離れてきたと思いますが、変更した方が良いのでは？
などなど。
築年数がある程度古いマンションでは、
「販売当初からペット飼育厳禁という決まりなので、泣く泣くペット飼育を諦めてきた」
あるいは、
「ペット飼育が可能なので、ペット臭がずっと気になっていた」
と言う方もいると思います。
築年数が古いマンションの場合では、生活環境が変化（子供の独立や、パートナーとの別れ等）する中で、その住まい方にも変化が生じています。
マンションの資産価値と言う観点からも、マンションの活性化（常に魅力あるマンションに変化させる）を図り、マンションの老朽化や住人の高齢化にも適切に対応しているマンションをアピールする必要が今後必ず生じてくると考えます。
その為には、マンションの現状そして将来を考えた議論を積極的に行うべきと考えます。
そこで、
ルール（規約・細則）が現状にそぐわなくなっている。
あるいは、
ルール（規約・細則）の変更で、マンションの住環境が向上する
あなたがそのように感じた時は、
まさにその時こそが、積極的に議論をするはじめる時です！
積極的に議論をはじめる時だと考えます。
気付いた時には既に「廃墟マンション」・・・とならない為にも。
あなたでも「変更」のキッカケを作ることが出来ます
一般的な管理組合であれば、毎年、役員の改選が行われます。その際、役員募集が行われますので是非、立候補する事をお勧めします。
役員は大変そうだから・・・
という意見もあると思いますが、
「間違いなく得られることの方が大きい」です
これは実際に役員を経験された方々の声です。
あなたの「マンションに対する思い」を積極的に議論できるはずです。
また、役員立候補が不都合なら現役員さんを通して理事会で審議してもらう。これも一つの手段です。
それが、例えば専門委員会を設置して議論すべき案件であれば、専門委員としてあなたが参加できる機会があるかもしれません。
マンションの区分所有者である皆さんが、積極的に管理組合に関わる事が、マンションの魅力をさらに向上させ、それが資産価値の向上につながる筈です。
管理規約と使用細則の変更方法
では、どのようにすれば良いでしょうか？
【管理規約の変更（特別決議）】
①理事会で規約変更を検討してもらい理事会承認を得る
②管理規約変更の議案が理事会から総会へ上程される
③総会で承認を得る（区分所有者及び議決権の各四分の三以上の決議）
区分所有法31条：規約の設定、変更又は廃止は、区分所有者及び議決権の各四分の三以上の多数による集会の決議によつてする。
【使用細則の変更（普通決議）】
①理事会で細則変更を検討してもらい理事会承認を得る
②細則変更の議案が理事会から総会へ上程される
③総会で承認を得る（出席組合員の議決権の過半数）
「使用細則」の設定や変更は、共同生活のルールに関する事柄であるので、通常、総会での普通決議によって設定や変更が可能です。
標準管理規約第47条2項 総会（集会）の会議は出席組合員の議決権の過半数で決する。
一般的には、理事会で審議されて総会に上程されます。総会で可決されれば「規約」や「細則」として定められます。
また、専門的な内容であれば理事会において「専門委員会」を設置して審議させます。専門委員会は審議した内容を逐一理事会に報告し、理事会においてさらに審議されます。そして合意形成が尽くされたのち、総会に諮られ可決されれば「規約」や「細則」として定められます。
積極的に管理組合の活動に参加しよう‼
住みよい環境づくりは、皆さんのちょっとした疑問から始まります。
あなたが、
これっておかしくない？
これはこうした方が良いとおもうけど
そう感じた時のために、合意形成の場である総会や理事会が存在します。
多くのマンションでは、管理組合の役員を「立候補」で募集が掛けられます。
是非、理事になってみませんか？
どうですか、理事になってみませんか？
それが叶わないなら、理事などの役員に対して働きかけてみるという事も考えられます。
管理組合活動に参加するのは、区分所有者の「権利」であり「義務」でもあります。
この記事を読んで少しでも管理組合の活動を身近なものと感じて頂ければ幸いです。
まとめ
・規約変更は「特別決議」事項で、使用細則変更は「普通決議事項」です。
・規約や細則は社会情勢や生活環境の変化に応じて変更がなされるべきものです。なぜなら、規約や細則の多くはマンションの分譲時に定めらるからです。
・管理規約や使用細則の変更を適時適切に検討をしましょう。
さあ、管理組合活動に参加して、そしてより良いマンションライフを目指しましょう‼
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