サラ管ブログのはじめに
他人任せで本当に良いのですか？あなたの約8割もの財産を‼
仮にマンションの購入金額が3000万円だとします。
その内あなたが直接享受できる利益はせいぜい約2割の600万円分しかありません。
実際、あなたの部屋を見渡してください。
3000万円分の価値を実感できますか？
あなたの目で見えるものが約2割の価値という事です。（キッチン・ユニットバス・洗面・扉等の造作・フローリング・クロス等・・・ちなみに玄関ドアや窓・サッシュは含まれません）
土地や建物の共用部分等に残りの8割の財産が「マンション管理組合」により管理運営がされています。
これを機会に関心を持ってみませんか？
マンション管理組合に。
こんにちは！サラリーマン・マンション管理士ブログの「サラ管」です。
先ずは簡単な自己紹介です。
私はサラリーマンの傍らで「マンション管理士」としてのスキルアップを日々心掛けてるアラフィフおやじの「サラ管」です。
好きな言葉は「継続は力なり」。サラ管ブログを通じて、皆様の人生において私の人生経験が少しでも役立てればと思い、記事を書き記したいと思います。
それでは本題に入っていきたいと思います。
マンションのバルコニーに物置設置は規約違反⁉使用上の注意点を解説します！
投稿日2021.4.26
更新日2024.9.11
多くのマンションでは規約違反となります。（但し、規約や細則で確認する必要はあります）
理事会に参加すると、住民間の様々な苦情が議題として挙げられます。
その苦情の中で多い案件の一つとして、「バルコニー」の使用上の問題があります。
例えば、
などが挙げられます。
先日の理事会では理事の役員から、
〇〇〇号室の〇〇さんがバルコニーでタバコを吸っていて、私の洗濯物に臭いが付いたのよ
と報告がありました。
マンションのバルコニーは共用部分です！
そもそもマンションのバルコニーは専有部分なのか？共用部分なのか？
区分所有者の皆さんが管理する財産の一つ。そう、共用部分です！
マンション法と言われる「区分所有法」では、専有部分以外の建物の部分は全て共用部分とされます。因みに専有部分とは、簡単に言えば「壁・床・天井」で囲まれた居住空間の事です。
従いまして、マンションのバルコニーは区分所有者全員の財産である専用使用権が設定された共用部分となります。
ですから、
バルコニーの物置はおけません！
共用部分の「専用使用権」とは？
専用使用権とは、
区分所有者の共有に属する建物の敷地の一部又は建物の共用部分の一部に特定の区分所有者等が一定の目的のために使用収益する権利
を言います。
つまり、自分専用のものとして使うことは出来きるものの、共用部分なのでルールを守りながら使用する必要がある、というものです。
専用使用権が設定される例として、
などが挙げられます。
※共用部分とは、区分所有法において専有部分以外の「建物」の部分とされてます。専用庭やガレージは「建物」ではないので共用部分ではありません。従って区分所有法の適用外となります。
これらを専用使用権が設定された共用部分や敷地、すなわち「専用使用部分」といいます。
また、バルコニーを使用する権利は区分所有者にありますが、あくまで共用部分なのでこれらの管理運営を行う主体は「管理組合」になります。
ですから、専用使用が認められてるからといって、
等々、自由勝手に使える・変更できる、というものではありません。
「専用使用権」と「管理規約・使用細則」の関係
専用使用権は管理規約や使用細則に劣後します。
マンション管理組合によって定められた、管理規約や使用細則などのルールに則って専用使用部分を使用する必要があります。
管理規約・使用細則はマンションの最高自治規範です！
マンション管理組合は、マンションの資産価値の維持向上、住民が安全そして安心して生活が出来るように管理・運営を行います。
バルコニーには隣戸との境に「隔て板」や、場所によっては「避難ハシゴ」が設置されてます。
災害発生時には、避難経路としてバルコニーが使用される場合もあるので、専用使用部分だからといって物置など勝手に設置することを管理組合として認める訳にはいきません。
また、バルコニーで喫煙や飲食を認めれば「臭い」の問題で安心して生活できない人も出てきます。
あるいは、手すり部分に布団を干す事を認めれば、マンションの景観が損なわれ資産価値が低下し、落下事故等により安全配慮の問題が発生する事も十分考えられます。
専用使用権が設定されていても専有部分のような自由度は有りません。管理組合が定めた管理規約や使用細則のルールに従う必要があります。
バルコニー使用上の２つの注意点
１．共用部分（バルコニー）の用法を管理規約・使用細則で確認します
一般的な禁止事項として、
等があげられます。
つまり、「管理規約」や「使用細則」でルールを確認したうえで、
という認識の下で、それぞれのマンションのルールに従い、十分注意して使用するようにしましょう。
２．バルコニー等の専用使用部分では、通常使用に伴う劣化の修繕・補修は個人が行います
バルコニーの排水管が詰まったら管理組合の負担で直してくれるの？
通常使用に伴う専用使用部分の補修等については、個人負担になると考えられます
その根拠として、
標準管理規約第21条1項（敷地及び共用部分の管理）
敷地及び共用部分等の管理については、管理組合がその責任と負担においてこれを行うものとする。ただし、バルコニー等の保存行為のうち、通常の使用に伴うものについては専用使用権を有する者がその責任と負担においてこれを行わなければならない。＜第21条関係コメント＞（関係部分のみ掲載）
③バルコニー等の管理のうち、管理組合がその責任と負担において行わなければならないのは、計画修繕等である。
④本条ただし書きの「通常に使用に伴う」保存行為とは、バルコニーの清掃や窓ガラスが割れた時の入れ替え等である。
⑥バルコニー等の破損が第三者による犯罪行為等によることが明らかな場合は、通常の使用に伴わないので管理組合がおこなうものとする。
共用部分は管理組合の責任と負担で行われますが、専用使用部分は個人の負担において行われると考えられます。
（マンション雑学）窓ガラス・窓枠も共用部分てホンマでっか⁉
「標準管理規約」において、窓ガラス・窓枠は共用部分とされています。
区分所有法には明確な定めがないため、国交省が示している標準管理規約の別表第2（共用部分の範囲）に定められています。
マンションの多くが「標準管理規約」に倣って作られてますので、あなたのマンションの規約においても共用部分と定められていると思われます。
以上、マンション雑学いかがでしたでしょうか。
まとめ
・バルコニーでタバコを喫煙したり、物置を設置したり、洗濯物を干したりする事の可否はマンションによって異なります。マンションごとに定められる「管理規約」や「使用細則」で確認したうえで使用して下さい。
・バルコニーは「避難経路」としての大きな役割があります。「隔て板」の横に大きな物置を置いて、避難の妨げによって莫大な損害賠償が発生してしまう事も考えられます。
・バルコニーの手すり部分に干した布団が落下して、通行中の自転車の目隠しになり重大事故につながった、というケースもあります。
・「管理規約」や「使用細則」に定めが無くても、以上の事（特に安全上の配慮が必要）を十分考えてバルコニーを使用して下さい。
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