こんにちは！サラリーマン・マンション管理士ブログの「サラ管」です。

先ずは簡単な自己紹介です。

私はサラリーマンの傍らで「マンション管理士」としてのスキルアップを日々心掛けてるアラフィフおやじの「サラ管」です。

好きな言葉は「継続は力なり」。サラ管ブログを通じて、皆様の人生において私の人生経験が少しでも役立てればと思い、記事を書き記したいと思います。

それでは本題に入っていきたいと思います。

 

【管理不全対策】管理員のなり手不足が管理組合に与える影響と対策を解説！

最終更新日　令和５年８月２日

 

「管理員」の人材不足による、管理会社の管理組合に対する選別が始まりつつあります。

 

管理組合の役員の方はこの事を理解し対策を適切に講じる必要があります。

 

ある管理組合の理事長さんから、

 

管理委託契約は1年毎に更新されるのが一般的ですが、「住み込み管理員」の退職に伴い管理委託契約の条件変更（管理員業務）を提示されたそうです。

 

一体どういうことなのでしょうか？

 

実は、管理会社のフロント担当者からマンション管理員のなり手不足が深刻になりつつあることを以前から聞かされてました。

 

その担当者曰く、

 

マンションの管理員は、特に必要な資格なども必要は無く人気がありそうなものですが・・・。

 

 

しかし、60歳超の求人情報を検索すると必ずと言っていいほど「マンション管理員」の募集が目にとまります。中には「住み込み管理員」の募集も見かけますが、多くは「通勤管理員」で募集されており、現在では通勤管理員が主流となっています。

 

「住み込み管理員がいてくれて夜中も安心！」

 

と言う住民の声がある一方で、住民への対応が夜中を含め1日中対応しなければならない「住み込み管理員」（本来は勤務時間外ですが対応するのが一般的です。業界のグレーな部分と言われてます）の業務改善は管理会社としては急務の課題とされています。

しかし、なかなか居住者側の理解が得られず１日中管理員業務を行う事が一般的です。

 

現在、管理会社では「住み込みの管理員」の応募者が少ない為に、現状の管理の形態を「住み込み」から「日勤＋夜間機械警備」に移行する事をすすめる管理会社もあるようです。

今後は、更なる「機械警備業務」の進歩が管理会社や管理組合の業務に影響を与える事になるかもしれません。

機械警備業務とは、機械警備とは「機器類に備わるセンサーが異常を検知することで、人だけに頼らずに行う警備」を指しています。警備対象の施設に、警備員を配置する代わりに、センサーを設置します。そのセンサーが異常を検知すると、遠隔地（ガードセンター）に警報が届き、該当する現場に警備員が現場に急行する仕組みになっています。（引用：ALSOKの機械警備業務から）

 

管理員のなり手不足の原因

 

一般的な「管理員」の業務は以下のようになります。

管理員の業務

では、マンション管理員とはどのような仕事をするのでしょうか？主な業務を以下にまとめました。

１．受付業務

・居住者や外来者への対応

・集会室等の共用施設の受付対応やその管理

 

２．立ち合い・巡回業務

・建物設備等の点検・補修等の立ち合い

・建物内の巡回による建物状態の把握

 

３．報告業務

・総会や理事会からの要請による通知事項等の作成

・管理日誌の作成

 

４．専有部分の対応業務

・水漏れ等の対応、補修対応

・設備機器の取り扱い説明

 

５．管理補助業務

・管理組合業務の補助

・防火管理業務の補助

 

６．清掃業務

・敷地および共用部分の清掃

 

以上にとどまらず、管理会社の担当者（フロント）の業務を代わりに行う事もあります（この場合は厳密にいえば「管理委託契約」違反になります）。

正直ブラックです。

これは本来の管理員業務に影響が出る場合もあるので、管理組合側からのチェックが必要な部分だと考えます（なかなか難しいとは思いますが）。

 

なり手不足の原因とは

 

「管理員のなり手不足」の原因について考えてみます。

 

原因その１：雇用環境の変化

定年延長が大きく影響していると考えられます。６５歳定年の会社も増えてきていますし、私なら新たな環境を求めるよりも、慣れ親しんだ仕事での環境を選択します。５０歳過ぎの現在でも新しい業務は辛くなってきてますので・・・。

 

原因その２：賃金が低い

私は、管理員の視点からの「マンションの管理運営」とはどのようなものか？という事で、定年後は「管理員」として働いてみるのも良いのでは？と思い諸条件を調べたところ、仕事内容のわりに「賃金が低い」と感じました。

現在、私の勤める会社は定年延長後の給与は６割程度になります。世間一般的には２割から５割程度の給与減であるとも言われています。

年金生活者で、職業選択の幅が狭まる年齢なら、その選択肢は有りだと思います。

しかし、定年延長が社会に浸透しつつある中で、年金受け取りまでの期間をあえて定年延長をせずに「管理員」としての再出発は給与面では考えにくいものと感じました。

 

原因その３：住民の要求の多様化

住民の「何でも屋さん」的な扱い。

数多くの「委託契約外」の業務をしているという現状があります。

管理会社も目をつぶっている状況にありますが、「なり手不足による環境改善」や「働き方改革」が進む中で徐々に改善の兆しは見受けられるようですが・・・。

 

以上、これらの事だけを考えても、相応の条件でないと管理員の「なり手不足」の慢性化は避けられそうにないのではと考えられます。

管理組合に与える影響

 

今後は管理会社から、なり手不足の影響として以下の事を通知される事があるかもしれません。

・管理員費の上昇

・管理業務の範囲縮小

・管理員業務の拒絶

・管理委託業務の拒絶

 

現在では「管理組合」が「管理会社」を選択していますが、将来的にはその逆の「管理会社」が「管理組合」を選ぶ時代が到来する事も考えられます。

 

管理組合が考えるべき対策

 

 

 

 

 

 

まとめ

・「管理員」の人材不足による、管理会社の管理組合に対する選別が始まりつつあります。

・管理組合の関係者はこの事を理解し対策を適切に講じる必要があります。