こんにちは！サラリーマン・マンション管理士ブログの「サラ管」です。

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私はサラリーマンの傍らで「マンション管理士」としてのスキルアップを日々心掛けてるアラフィフおやじの「サラ管」です。

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それでは本題に入っていきたいと思います。

【普通決議】と【特別決議】２つのマンション決議事項を詳しく解説します！

投稿日2021.4.17

更新日2024.9.2

普通決議（区分所有法第39条第1項）

特別決議（区分所有法第31条第1項他）

規約の設定、変更又は廃止は、区分所有者及び議決権の各四分の三以上の多数による集会の決議によつてする。この場合において、規約の設定、変更又は廃止が一部の区分所有者の権利に特別の影響を及ぼすべきときは、その承諾を得なければならない。

 

 

マンションでは、多くの住民が様々な考え方のもとに一つ屋根の下で生活するので、物事を決する際には、合意形成を図る為の努力を行いながら、区分所有法や管理規約等において定められた方法により、最終的には多数決で意思決定を行います。

 

私の参加する管理組合の「理事会」や「三役会議（理事会前打ち合わせ）」での総会へ向けた打ち合わせの中で、

 

 

 

など、マンション管理士として助言することがあります。

 

議案の決議方法について

先にも記しましたが、マンションにおける議案の決議方法は多数決となります。

決議方法は以下大きく、

２つの方法があります。

 

基本的な考え方として、

と言う前提をしっかり押さえます。

 

次に、

と考えてください。

 

この8つある重要な議案は「区分所有法」で定められていますので、勝手に変えること出来ません。

 

それでは、それぞれの要件やマンションの総会ではどのような議案がどちらの決議事項にあたるのか、詳しく見ていきましょう！

 

普通決議・特別決議の要件

 

以下の議案は「区分所有者数の５分の４以上」かつ「議決権の５分の４以上」の賛成が必要になる、とてつもなくハードルが高い「特別決議」の議案です。

 

・特別決議事項以外は「普通決議」事項と考えられます。

 

 

具体的な事例

日常的に想定されるのが「規約の設定・変更・廃止」と「共用部分等の変更」です。

 

「何かを始める、何かを止める、何かを変える・・・」

 

このような場合は「普通決議」や「特別決議」が必要になると考えやすいのかなと思います。

 

Q＆Aで例を見てみましょう。

答え：「特別決議」事項（共用部分の重大変更：階段とスロープは全くの別物）

 

答え：「普通決議」事項（共用部分の軽微変更：スロープ機能そのものの変更ではない為）

 

答え：「特別決議」事項（両者とも駐車場には変わりないが、構造および収容台数等に大きな変化が生じる為）

 

答え：「普通決議」事項（軽微変更：同じ物の仕様変更・金額は関係なし）

 

答え：「特別決議」事項（規約の変更の為。但し、細則の変更であれば「普通決議」となります。）

標準管理規約第18条（使用細則）対象物件の使用については、別に使用細則を定めるものとする。

 

答え：「特別決議」事項（規約の設定）

 

規約の設定・変更や廃止は分かり易いですが、共用部分の変更は少々わかりづらいです。

 

 

決議要件の変更は可能か？

上記太線部を言い換えれば、規約に別段の定めがあればそれに従う、という事です。

こちらの記事もご参考に＞＞＞区分所有法の「別段の定め」とは？管理規約との関係を解説します！！

 

例えば、共用部分の軽微な変更は「普通決議」事項ですが、

規約において、

とする規約は、上記区分所有法39条より有効になります。

 

では、決議要件の緩和はどうなのか？

 

 

普通決議及び特別決議の決議要件の緩和（区分所有法17条除く）は認められません。

 

 

例えば、区分所有法17条のような規定がある場合を除き、明文規定がない場合の要件の緩和は法律上認められないと解されるようです。

但し、

まとめ

・マンションにおける議案の決議は方法は多数決となり「普通決議」と「特別決議」の方法があます。

・ポイントは、総会の議案については区分所有者の過半数で決議すると言う前提をしっかり押さえた上で、例外として8つの重要な議案については別の方法で決議する、と考える。

・普通決議及び特別決議要件の変更について、厳格化（31条除く）は可能ですが緩和（17条除く）は認められません。