こんにちは！サラリーマン・マンション管理士ブログの「サラ管」です。

先ずは簡単な自己紹介です。

私はサラリーマンの傍らで「マンション管理士」としてのスキルアップを日々心掛けてるアラフィフおやじの「サラ管」です。

好きな言葉は「継続は力なり」。サラ管ブログを通じて、皆様の人生において私の人生経験が少しでも役立てればと思い、記事を書き記したいと思います。

それでは本題に入っていきたいと思います。

マンション購入の際に注意すべきポイントPART５【理事会議事録】編

投稿日2021.5.23

更新日2022.2.15

 

「マンションは管理を買え！」

 

不動産業界で格言のように使われる言葉です。

是非、マンションを購入する際は、マンションの「ぱっと見」が出来ないところも十分検討してみてくださいネ。

 

理事会議事録を確認するだけで、

「隣人に変質者はいなのか？」

「クレーマーみたいな人がいないのか？」

マンション購入の際に誰もが絶対に気に事をある程度把握できる筈です。

 

その理由として、

１．理事会議事録には、マンションの主だった諸問題が記録される

２．議事録を確認する際、理事長に直接確認することもできる

以上の2点が挙げられます。

 

以下の記事もご参考に！

理事会議事録で「マンションの個性」を知る

マンションの議事録を閲覧することで「マンションの個性」を知ることが出来ます。

マンション内の出来事が、理事長や副理事長そして他の役員を含め或いはマンション管理員さんに対して、居住者からの苦情や要望などが逐一報告されます。

それを理事長を含めた理事三役が理事会審議事項とするかどうか判断します。

 

理事長

 

また、滞納金等の会計に関する収支状況については、管理会社のフロントマンから、

などの報告があり、審議事項の対象になります。

管理組合が諸問題に対してどのように対応するのか、マンションの個性を読み取るうえで議事録の閲覧は非常に有効です。

 

また、管理組合において総会や理事会の議事録は処分できない書類なので、会議が開催された初年度のものから保管されていると思われます。

マンションの様々な出来事に対して、管理組合がどのように向き合ってきたのか（そのマンションの歴史）を読み取ることができるので、そこに「マンションの個性」が現れると私は考えています。

「マンションの個性」を知ることもマンション選びの大きなポイントになります。

 

議題が十分に検討されているのか？

理事会議事録で確認すべきポイントがあります。

 

・理事会主導で議論が行われている（管理会社主導ではない）

・解決に向けた議論が行われている

 

 

私の参加するマンションでは、

①副理事長の号令で理事会がスタートします。

②各議題について理事長より説明があります。

③その議題の担当理事等が詳細の説明を行います。

④その説明を理事メンバーで議論が始まります。

⑤理事長が、合意形成が図られたと判断したら採決します。そうでない場合は、次回繰り越し等の判断を行います。

 

議事録では、通常上記の③と⑤（④の要点を含む）の記録がなされます。理事会主導で議事が検討されているのか否か判断材料の一つとすることが出来ます。

 

よく「あるある」なのですが、管理会社のフロントマンが議事を進めて理事会メンバーがそれに従う・・・という光景。

管理会社主導で行われていないか？

しゃんしゃんで理事会が終了してないか？

よく確認してみましょう！

マンションの個性を知るには

議事録で「マンションの個性」を知る方法とは・・・

 

１．出席者の項目から理事の出席状況を確認します

・出席率が悪い

⇒意識が低い・理事三役による統率が取れてないと考える事も出来ます。

・委任状出席が多い

⇒委任状出席を認める管理組合は理事会本来の役割を最初から否定している、と考えることも出来ます。

以下の記事もご参考に

管理組合の役員は理事会に出席して当たり前⁉。委任状での出席は想定外です。

・毎回、欠席している理事がいる

⇒理事三役を中心に何らかの対応がなされるべきです。放置されているのであれば理事会が機能不全状態と考えることも出来ます。

２．議題の内容から読み取ります

・例えば、バルコニーの喫煙について、頻繁に同様の事案が議題として取り挙げられている

⇒そもそも問題解決の方法を間違えている。また、それに気づいてない、やる気のない理事会⁈

・水漏れ問題が頻発している

⇒築年数が古い場合は配管が老朽化しているかも。対策が検討されてる？雑排水配の工事計画は？

「議題」は議事録の冒頭に記されていますので、過去数年分でも容易に確認できます。

議事録で確認できない、読み取れない場合は仲介業者にお願いして、直接理事長に聞いてみる、管理会社あるいは管理員さんに確認してみる事をお勧めします。

その際、議事録の内容についてあなたの疑問・質問に対し、丁寧な対応がなされない場合には管理組合が機能してない事も考えられます。また、過去の重要案件の引継ぎが十分に行われていない事も考えられます。

理事会議事録から選んでよいマンション

選んでよいマンションとは・・・

 

１．理事会開催頻度

・月1回程度理事会が開催されている。

開催頻度については、多くの管理組合では月に1回（ある統計によると6割弱）行われていますが、少なくとも2カ月に1回（2割強）は開催されてる。

 

２．理事会開催時の所要時間

・2時間程度の時間行われている。

私の参加するマンションでは約2時間行われますが、たまに2時間を超える事もあります。

毎回５～６の審議（議題）事項があるので、１つの議題当たりの所要時間は平均すると15分から20分です。

 

 

築年数が浅い場合は、それほど時間が掛からない事もありますが、ある統計によると所要1時間から2時間が約6割で、2時間以上が2割弱、併せて1時間以上が8割弱になる事を考えると、所要時間もマンション選びの一つの判断材料になると考えます。

 

３．議事内容

・理事会主導で合意形成のための議論が行われている。

・議事内容から問題に対する解決策が検討され、そして実行されている。

【3月理事会議事録】

議題：○○○号室のバルコニーでの喫煙及ポイ捨てについて

対応：理事会での対応策として「文書警告」を行う事を取り決め。

そして翌月の理事会議事録で、

【4月理事会議事録】

議題：○○○号室のバルコニーでの喫煙及ポイ捨ての経過

結果：文書警告が奏功して現状は改善されている

 

以上、一例を挙げましたが、

理事会議事録は「ストーリー性」があり、通常は物語が完結されます。

難しく考えずに「理事会議事録」から、マンションの個性を読み取りましょう。

避けた方が良いマンション

避けた方が良いマンションとは・・・

 

上記の「理事会議事録から選んでよいマンション」に該当しないマンションです。

理事会議事録の閲覧方法

理事会議事録の閲覧方法とは・・・

 

標準管理規約より、利害関係人から閲覧請求があった場合は閲覧させなければならない（標準管理規約49条）。

多くのマンションはこの規定が定められていますので、仲介業者（利害関係人）を通して閲覧請求をして下さい。

尚、閲覧の日時や場所に関しては、理事長の指示に従う必要があります。

 

 

まとめ

・マンションで何かしら問題が発生した場合には必ず理事会で検討されます。理事会議事録を閲覧すればマンションの見えない部分が確認できます。

・中古マンションを購入検討されている方が管理組合の諸問題を確認するには「理事会議事録の閲覧」が最も有効です。

・議事録を通して、管理組合がマンションで起こる様々な出来事に対してどのように向き合ってきたか読み取ることができます。

・理事会議事録は「ストーリー性」があり通常は物語が完結されます。不明な点は理事長さんに確認してみましょう。

・難しく考えずに「理事会議事録」からマンションの個性を読み取り、マンション購入の際に検討材料の一つにしてみて下さい。