こんにちは！サラリーマン・マンション管理士ブログの「サラ管」です。

先ずは簡単な自己紹介です。

私はサラリーマンの傍らで「マンション管理士」としてのスキルアップを日々心掛けてるアラフィフおやじの「サラ管」です。

好きな言葉は「継続は力なり」。サラ管ブログを通じて、皆様の人生において私の人生経験が少しでも役立てればと思い、記事を書き記したいと思います。

それでは本題に入っていきたいと思います。

 

【努力と経験⁈】yahooコメからマンション管理・運営の本質の見極め方を考える

最終更新日　令和５年８月２日

私は、マンションの管理運営の本質を以下の3つの視点から相対的にとらえる必要があると考えています。

１．ハード面（建物自体や建物に係る設備等に関する事）

２．ソフト面（管理組合を中心とした総会等の運営に関する事）

３．フィナンシャル面（管理費・修繕積立金等に関する事）

 

それぞれマンション毎に考えていく必要がありますし、正解があるものもあればそうでないものもあるので、努力と経験が必要です。素人の方では正直無理です。

 

 

 

とある日、ヤフーニュースにおいて

築３０年「老朽マンション住人」は不安と絶望の地獄を見る

という記事（幻冬舎オンライン）に目が留まりました。

 

記事を読んでビックリ！

 

何に驚いたのか？

 

１．記事タイトルが記事の内容を誤解させる内容である事。

２．読者はタイトルのみでコメントしているのでしょうか⁈記事内容を理解していないと思われるコメントが多い事。

３．良質なコメントと言えない内容なのに、数多くの「いいね」が記されている事。

 

幻冬舎の記事なので仕方ないとは思いましたが、コメントを記した人や「いいね」をした人も然り。でたらめやな（残念）！と感じざるを得ませんでした。

 

話を戻しまして、記事の内容はザックリと、

マンションの築年数が３０年から４０年のマンションは、建て替えを含めた「マンションの終活（解体）」の議論を始めてください

という内容でした。

 

タイトルの築３０年「老朽マンション住人」は不安と絶望の地獄を見る、では記事内容の誤解を招いてしまいます。

 

そして、この記事に対する読者コメントの要点だけを以下に記しますと、

 

１．築３０年で老朽化のマンションは、悪質業者が建てたマンション。

２．築３０年のマンションに住んでいるが、内装も機能性も新築マンションと大差ない。

３．耐震基準もしっかりしている。

４．大規模修繕も行っているし見た目も良い。

５．築４０年程度なら管理がしっかりしていれば建替えをすぐに考えるレベルでない。

 

以上に対して、

 

「いいね」の合計が、約２９００件

「良くない」の合計が、約４５０件

 

私から言わせれば「？」です。

私はマンションの管理運営を３つの視点で見る必要がある、と考えています。

①建物・設備からの「ハード」面

②管理・運営からの「ソフト」面

③管理費・修繕積立金等の「フィナンシャル」面

 

３つの視点の内１つでも欠けることがあれば「管理不全マンション」へ突き進むこととなり、記事タイトルのように不安と絶望の地獄を見ることになる、と考えています。

 

マンションは一つ屋根の下で多くの人が多くの考え方で、そして様々なスタイルで生活しています。

築年数が古くなればなるほどそこに住む区分所有者も高齢化が進み、「合意形成」がますます困難になる事を前提に考えなければなりません。

それではyahooコメに対する私の意見を以下に記してみます。

 

１．築３０年で老朽化のマンションは悪質業者が建てたマンション。普通の業者が建てたマンションなら問題ない。だから大丈夫。

記事全体を理解していないコメントです。タイトルのみで記事を読み込んでいないのかもしれません。

管理不全マンションであれば築３０年でも老朽化は進行しています。また、普通の業者が建てたマンションでも、築30年以降を目途に建て替えを含めた議論が必要になります。

 

２．築３０年のマンションですが、内装も機能性も新築マンションと大差ない。だから大丈夫。

築３０年であれば、恐らく２回目の「大規模修繕工事」を終えて数年経過したマンションだと考えられ「内装も機能性も新築マンションと大差ない」、内装は共用部分の事を指していると考えられますが、その通りだと思います。

但し、記事の主旨は、築３０年から４０年頃を目途に、建て替えを含めた「マンションの終活（解体）」を管理組合で考えてくださいね、という記事なので、築３０年ともなれば区分所有者の高齢化も進んでいると考えられ、また、相続された専有部分等もあると思います。

今後は建物のさらなる高経年化や居住者の高年齢化が進むので、「合意形成」が困難になるという事を著者は訴えています。それに加えて「解体費」のお金の積み立ても準備しましょうね、という事です。

「ハード」面だけではなく「ソフト」と「フィナンシャル」面を相対的に考える必要があると考えます。

 

３．築３０年のマンションだけど耐震基準もしっかりしている。だから大丈夫。

新耐震基準後（昭和56年～）に建てられたマンションであっても、それだけでは安心できるものではありません。ソフト面とフィナンシャル面も考える必要があります。

 

４．大規模修繕も行っているし、見た目も良い。だから大丈夫。

上記２．のコメントと同じです。

 

５．築４０年程度なら管理がしっかりしていれば建替えをすぐに考えるレベルでない。だから大丈夫。

その通りです。ただ「管理がしっかりと行われている」と言う管理組合はゼロに近いのではないでしょうか。

つまり、高経年マンションにおいては「区分所有者の高齢化」や「管理会社の管理組合の選別化」等による管理不全も考えなければなりません。

今後は管理会社が管理組合を選ぶ時代になるものと考えられます。実際、管理業界においては人手不足による管理業務の形態に変化が生じ始めています。

また、築４０年を過ぎると大規模修繕工事の費用も右肩上がりとなる事が考えられます。

そしてさらに、給排水管の更新・更生工事の実施や計画がなされていないなら注意が必要です。戸当たり１００万円近く必要になる場合もあるので注意が必要です。

それに加えて「マンションの終活（解体）」や「マンションの建て替え」に備える必要があります。

 

従いまして、私に言わせれば、「築４０年にもなるマンションが終活（解体）の事を全く考えていないなら、今すぐ考えなさい！」というレベルです。

 

最後に、マンション管理士から「まとめ」の一言。

マンションの管理運営で重要なポイントは「ハード」と「ソフト」、そして「フィナンシャル」面の３つの視点で総合的に考える事が重要です。

そして、正しい情報を基に周りの意見に惑わされないよう、本質を見極める力を日々養う事が必要なのではないでしょうか。